《深圳中原商业策划报告》.doc

深圳市商业概述 深圳市商业概况 1、零售商业行业规模不断扩大，集约化程度越来越高 据统计，目前深圳市拥有商业网点约8万个，零售总面积超过500万平方米，5000平方米以上的大型商场60余家，其中1万平方米以上的大商场49家，居广东省之首；深圳市零售企业的集约化程度也不断加强，2000年深圳市销售额排名前15位的企业销售额占全市社会消费品零售总额的22%，其中超过10亿元的有4家。万佳、沃尔玛更是一举超过老牌零售企业广百，雄居广东省零售额的第一、二位。 2、社会消费品零售总额跃居全国十强 过去五年期间，深圳全市社会消费品零售总额急剧攀升，商业经济发展十分迅猛。2000年深圳全市社会消费品零售总额列全国第8位。因为深圳的人口数无法和拥有上千万的上海、广州相比，否则人均排名会更靠前。 3．建成区域商贸中心 深圳商业“十五”目标：经过５年建设，进一步强化商业在全市经济发展中的支柱地位，并在区域经济发展中发挥枢纽作用，初步形成与现代化国际性城市相适应的区域性商贸中心。 4、深圳市商业市场供求关系量表 深圳市近五年商业用房开发和销售情况 （单位：万M2 ） 年份 至年底竣工总量 当年竣工量 年内销售量 1996 176.59 45.58 9.51 1997 306.16 29.57 15.41 1998 345.95 39.79 11.25 1999 405.11 59.16 14.44 2000 454.12 49.01 17.31 以上数据表明： 截止2000年底全市商业用房竣工总量已累计达454.12万平方米，销售总量仅累计178.47万平方米，占竣工总量的39.3%，空置情况较为严重，表明深圳市商业市场的总体供求关系极不平衡，后市销售压力较大。 深圳市特区内2000年新开工面积分区构成图（资料源自统计局） 深圳市特区内2000年竣工面积分区构成图（资料源自统计局） 以上图表说明： 商业用房无论是从新开工面积还是从竣工面积来看，福田区都居首位，依次为南山区和罗湖区，深圳市商业开发的重心已随着城市开发的重心开始西移，并逐步确立了福田区的中心地位，东部与西部商业的发展趋向均衡。 二、深圳市商业类型分析 目前，深圳市的商业类型主要有以下几种： 综合性百货商场。 如友谊城百货、国际商场、天安、国贸商场、岁宝百货、免税商场、深房百货、世贸商场、兴华商场、大江南商场、罗湖商业城等，其特点是经营规模较大、经营品种较为齐全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相对较高，多采用专柜经营的方式。 主题性商场、专业市场。 如女人世界、男人世界、儿童世界、免税珠宝世界、顺电家居广场、新楚源、铭可达、统球家电、香江家私、金海马家私、好百年家居广场、赛格、佳和电子城、爱华电脑城、华强电脑世界等，其特点是经营品种限于一定的主题。 超市。 其特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但客流量较高。 单店规模较大、提供一站式购物服务的超市，如沃尔玛、家乐福、新一佳、人人乐、好又多等。 单店规模较小、分店较多的便民式超市，如民润、华润万方、惠康金田、愉康、百佳、七十一便利店等。 百货与超市相结合。 如万佳、天虹、茂业等。这是深圳近年来发展较为迅速的一种商业类型，其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率，从而把两者的优势有机地结合起来。 连锁专卖（专业）店。 主要是服装、医药等，如经典故事、一致、万泽、中联等。 个体经营的独立街铺。 小结： 深圳市零售商业的发展日趋成熟，出现了多种商业业态百花齐放的局面，在与国际接轨的同时，积极摸索出适合本地国情的新业态。 三、深圳市商业主要经营方式 购销自营 商场以购销的方式自行进货销售，自担经营风险。因占用较大的流动资金，且风险大，目前深圳的大型商场已较少采用这种经营方式。 招商 出租。商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与供应商，商场获租金收益，铺位或专柜的供应商负责经营，获取经营收益，承当经营风险。 保底抽成。商场将场内一定面积的铺位或专柜交由供应商，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽成，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽成。 纯分成。商场将场内一定面积的铺位或专柜交由供应商，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共当风险。 四、深圳市商业市场状况和趋势 近年来，深圳的商业逐渐向专业化、集约化、规模化、连锁经营的方向发展，市场状况及发展趋势表现如下： 购物百货业日趋成熟。。 沃尔玛、家乐福等跨国商业企业的进驻虽然给深圳本土的商业带来了激烈的竞争，促使一批低素质的中小企业被市场淘汰，但他们带来的先进的经营理念也也让一些企业如万佳、天虹、新一