新南项目建议书.docVIP

第一部分/区域市场简析 金山新区位于福州市文化教育中心区仓山区的西部，是市政府近几年东扩南移政策的重点区域，福州城市生态圈。生态景观将是该区域吸引买家的一大卖点。政策将助推该区域飞速发展。 项目优势 ●在政府东扩南移发展战略的大力推动下，金山新区成为最具发展潜力的板块之一。 ●项目位置处于橘园洲大桥北侧,靠闽江边上，得天独后的地理环境。在2-3年内整个板块的前景看好,如:东南电视台/福州一中/大学城,酒店/大型国际医院等配套逐步完善.因板块土地资源的不可再生性，项目在同类产品有强大的升值潜力。 二） 项目劣势： 交通：本案所在区域交通配套落后，给客户出行造成极大不便。 配套：大量街区配套规划完成，未建成，生活存在诸多不便。 人气：新区建设刚刚启动，周边人气不够理想，处在上升趋势。 环境：区域整体环境较差，影响客户购买意向。 时间：新区基本形成的时间还要将近两年，成熟时间还需要更长。 产品形态及价格:若做以独幢别墅为主的产品,将面临来自“兰庭西江月”、“名城港湾”、“东方威尼斯”、“××高尔夫”等等大盘的强大压力下,在150-250万之间的别墅市场竞争,在今后1-3年内将是非常惨烈,市场就这么大,必有“人”惨死,不宜加入此类竞争。 第二部分/产品建议 ㈠规划: 本项目以“福州目前唯一大型纯TOWNHOUSE形态”面向市场/抓住别墅市场这一块的空白,做独家大型的TOWNHOUSE产品TOWNHOUSE 社区规划强调建筑与自然的融合,合理布置建筑与道路、景观及绿地的关系。户户均可享受精心设计的围合式大面积庭院 我独有,我才有气质 / 我唯一,我才有霸气 “谁能与我争锋” 3大类:①TOWNHUOSE②住宅③独立别墅 1重点:江心岛 住宅区临近”大学城”及周边的机关单位,便利工作、居住；TOWNHOUSE区是本项目最大的重点，将占绝对比例。临江小区域以独幢别墅开式出现，一可提升项目的档次；二可便于观景，开成小区域生活品质，具有较大吸引力 ㈡市场:主要客户群体: ①TOWNHOUSE/独幢别墅: ?[年龄] 30岁至40岁 ?[职业] 私营企业主/企业管理者/教授 高级白领、银领、金领一族 传播业从业人员、医生 ②住宅: 周边大量的企事业单位:大学城、福州一中、东南电视台、五星级酒店、大型国际化医院以及城区适合消费群、来自五区八县的入城族等等 有这些人存在…… 我才敢在这里做住宅!! ㈢产品: ⑴ 纯正中国化Townhouse形态社区 中国的TOWNHOUSE有别于国外的原形,作为一种“别墅组合化”的产品来发展,专门提供给中国的中产阶级居住。 总建筑面积:25万平方米 住宅×20%=5万平方米 围合式联排别墅×75%=18.75万平方米 独幢别墅×5%=1.25万平方米 A:“四拼围合,五拼围合”是目前刚刚开始流行的TOWNHOUSE的产品形态,目前福州还没有项目以此做为规划亮点,抓住现在的时机,我们将有可能获得惊喜的回报。 拼式围合的最大优点是居住环境,空间相对似密不受太多外界干扰,并且采光通风均上佳,中间空地可做自选景观(如:花园、广场、泳池等)的绝佳条件,几个朋友亦可一起购买,共同创造自家花园景观,满足自身的生活需求。 B:一幢4户典型“有天有地”造价成本低,可减少顾客投资 我有这样的产品----- 想买Townhouse?我就不怕你不来!!! ⑵住宅A:别人都在做6层、7层、8层、追求9-12层带电梯, 我偏做 “10年前的产品” 一可弥补容积率，二是真正方便居住. 7层没电梯，“累死人”；9层带电梯，成本高，“贵死人” 我就做5层，价位低，居住方便，品质高“羡死人” ,一可弥补容积率,二是真正的方便居住 ,7层没电梯“累死人”,9层带电梯成本高“贵死人”, 我就做是5层,价位低/居住方便/品质高 “羡死人” B:一梯两户,品质感极强,且3面采光,均可通风，“爽死人”“爽死人” ㈣价位: Townhouse社区一套房子的售价一般控制在50-80万之间为最好,市场接受度较高 产品类别 单价 面积(㎡) 总价(元) Townhouse 4000元/㎡以内 150 180 60万 72万 住宅 2000元/㎡ 50 110 10万 22万 独幢别墅 4800-5200元/㎡ 250 120万 “50—80万买什么？买电梯房？买楼中楼？ 我有这样的Townhouse，你还等什么！！！！！！ 什么叫“性价比”? 这就叫“性价比” 这就是我要做的产品 第三部分/产品冲击力 A江心岛:是本项目重要创新点 迪斯尼水上乐园、钓鱼台、儿童撒野广场、老人健身广场、巴比Q烧烤园、家庭PARTY园、生态植物园、特色餐饮(日本料理、韩国烧烤、越南菜、马来西亚海鲜等) 一旦形成江心岛的商业价