连云港东海县项目初步投资建议.ppt

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1.1 东海县概况 1.2 东海县经济概况——GDP人均GDP 1.2 东海县经济概况——固定资产投资及消费品零售额 1.2 东海县经济概况——城镇人均工资及可支配收入 城市概况总结 2.1 房地产市场基础数据——施工面积及竣工面积 2.1 房地产市场基础数据——连云港四县年度销售对比 2.1 房地产市场基础数据——连云港市区及四县成交量纵向对比 2.1 房地产市场基础数据——东海县年度销售对比 2.2 东海县城区房地产开发概况——东海县板块划分 2.2 东海县城区房地产开发概况——东海县在售项目分布图 2.2 东海县城区房地产开发概况——未来一年市场供应量预计 房地产市场总结 3.1 项目宗地图 3.2 项目经济数据 3.2 项目经济数据 二期地块规划指标: 总用地面积17948平方米: 总建筑面积51488平方米。 高层住宅:48800平方米 商业:1850平方米 幼儿园:507平方米 物业用房:330平方米 容积率:2.87 建筑密度:23% 总户数:416户(户型面积在90~100平方米的两房,120~140的三方为主,户均面积120平方米,与市场主流户型面积一致) 绿地率:30% 3.3 现场图片——项目地块现状 3.3 现场图片——项目地块现状 3.3 现场图片——项目地块现状 3.3 现场图片——周边概况 3.3 现场图片——周边概况 3.3 现场图片——周边概况 3.3 现场图片——周边概况 3.3 现场图片——周边概况 北部现状和面貌,呈现破旧面貌 3.4 周边市场参考 3.4 周边市场参考 3.5 地块分析——规划分析 3.5 地块分析——市场分析 3.6 项目SWOT分析 3.6 项目SWOT分析 3.7 项目投资合作建议 4.1 东海县市场产品立面情况 4.1 东海县市场产品立面情况 4.2 项目设计风格建议 新城的行政中心规划在城市的北部,老城的东面、西南面为开发区; 本项目地块所处位置为新城与老城交界处,区域规划主要是居住区功能,与行政中心有较远距离,现在的现状是有一定的配套,但仅限于原来的郊区式低档商业配套功能,未来虽有规划,但实施有待时日。 房价水平较低,市场封闭性强,缺乏外来购买力,项目去化周期较长; 市场潜在供应量大,地块无论是地段和体量都不占优势,最优质地段为县政府周边地块,具备行政办公、商业、市民广场、体育中心、西双湖等资源; 玉带河与西双湖虽然同处于西双湖板块,但从规划定位的高度、景观资源、未来升值预期来看,玉带河片区处于劣势,西双湖周边地块未来将对本项目形成有力的竞争; 未来市场竞争激烈。 SWOT分析——优势 玉带河景观资源 交通条件不错 有一定的基础商业配套,比新城行政中心现状稍完善,但档次低 户型设计有一定可取之处,设计空中连廊,减少公摊面积,两梯四户都能达到通过北向采光和通风 SWOT分析——劣势 周边现状一般,周边道路景观改造成本较大 不占据绝佳核心资源,在老城和新城的边缘交汇地带,与新老中心均有一定的距离 高层和小高层,得房率低,售价较多层低 户型进深近16米,有点过深 容积率过高 立面设计较简单,不能满足房地产市场初期阶段市场对于欧式古典的审美情结和偏好 SWOT分析——机会 低成本优势 体量小,可速战速决 SWOT分析——风险 市场吸纳量有限,可能面临市场吸纳承受能力风险 市场价格水平偏低 考虑到规划位置并不占据核心位置和优质核心资源,市场潜在供应量巨大,体量小、单价低、盈利空间有限,建议采取短平快策略,依托土地低成本优势靠价格冲击市场加快资金周转率,速战速决。 建议为加快开发节奏在目前设计方案上做局部完善及修改,避免投入大量人力物力财力资源。基于这种策略,以一年为销售周期目标的基础上,价格定位建议为2500~2900元/平方米,中间价2700元/平方米。 如果公司考虑未来在连云港地区的进一步发展,在成本较低,有较合理的利润预期的情况下,可以深入参与;否则建议本项目适度参与,需考量异地外派和开发的高额成本及风险和投资回报是否匹配。 一、东海县城市概况 二、东海房地产市场整体情况 三、御景园项目现状及投资建议 四、项目产品建议 * 连云港东海县御景园项目市场报告初步投资建议 营销投资管理部 一、东海县城市概况 二、东海房地产市场整体情况 三、御景园项目现状及投资建议 四、项目产品建议 东海县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县,闻名中外的“水晶之都”。周边交通较发达,连云港机场、连徐高速、沿海高速、京沪高速以及铁路,通达性较好。 东海是全国首批沿海对外开放县,全国农村综合实力百强县之一。 东海县行政区域面积2040.9平方公里,县城人口约14万人,总人口115万,辖13个镇、8个乡。 2006年至2009年,东

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