《某市商业网点规划送审稿(2004-2020)》.doc

目 录 1.前言 1 2.某市商业网点发展现状及其诊断 2 2.1 现状陈述 2 2.2 诊断分析 4 3.结症分析及发展趋势研判 7 3.1 结症分析 7 3.2 全市市流通产业发展趋势研判 8 3.3 某市商业网点规划与建设应注意的问题 10 4.某市商业网点发展规划 13 4.1 总则 13 4.1.1 规划的作用 13 4.1.2 规划的依据 14 4.1.3 规划的对象、范围 14 4.1.4 规划的期限 15 4.2 规划的指导思想 15 4.3 规划的原则 16 4.4 发展目标 19 4.4.1 总体目标 19 4.4.2 具体目标 22 4.4.3 规划布局 25 5.规划图则 38 6.实施建议 39 规划参考资料 40 附录 41 附录一：规划研究程序 41 附录二：调研问卷 42 附录三：调研问卷汇总分析 44 附录四：某市商业网点归类一览表 50 附录五：相关术语 58 附录六：商业设置和级次指标 62 附录七：主要零售业态 63 1.前言 某市位于辽东半岛西南端，东南临黄渤海分界线，与山东半岛隔海相望 随着连—烟火车轮渡的投入使用，某市将一改过去处于全市一隅的“端点”区位特征，成为连接辽东和山东两个半岛及东北腹地和长江三角洲的枢纽，这将为某市商贸物流业的发展带来机遇；同样，某市的旅游产业也将迎来大发展时期，其发展也同样需要商贸网点的支持。可见，未来某市现代流通产业发展潜力巨大。 2004年12月11日我国外资商业的地域、股权和数量的限制商业领域的过渡期结束， 为了认真贯彻和落实和委，发展， 表1 某市城乡商业网点分业态数量一览表 单位：个 业态 数 区位 专业店 专卖店 便利店 超市 大卖场 百货店 购物中心 农贸 市场 批发 市场 合计 城 区 72 18 35 1 6 7 5 144 乡 镇 110 6 64 0 3 7 0 190 合 计 182 24 99 1 9 14 5 334 2 某市城乡商业网点分业态面积一览表 单位：平方米 业态 面积 区位 专业店 专卖店 便利店 超市 大卖场 百货店 购物中心 农贸 市场 批发 市场 合计 城 区 25,911 827 3,148 11,000 98,900 14200 8,250 162,236 乡 镇 7,310 560 5,355 ---- 7,350 21450 0 42,025 合 计 33,221 1,387 8,503 11,000 106250 35,650 8,250 204,261 图1 某市城乡商业网点业态数量分布图 图2 某市城乡商业网点业态面积分布图 考虑到调查遗漏因素，加上规模较大的餐饮（酒店）、娱乐休闲等网点，目前某市城乡“上规模的商业网点”总数预计在500个左右，按照现有居住和生活总人口280,000人计算，平均每千人拥有网点1.78个。从调查汇总上来看，目前某市城乡上规模的商业网点总面积为204,261m2，按照上述人口指标，人均占有商业面积为0.73m2。其中，城区上规模的商业网点总面积为162,236m2，城市人均面积为0.90m2；乡镇上规模的商业网点面积总计42,025m2，乡镇人均面积约为0.42m2。 由结构图分析可见，在某市各种业态构成中，以业种为划分的各种传统专业门店数量居绝对多数，其调整和改造空间极为广阔，其次是包括连锁门店在内的便民性质的便利店和专卖店。据调查，目前某市连锁便利店的比例不到三分之一，采取连锁经营的网点占上规模的网点比例不到十分之一。在面积上，大型店占据了绝对比例，如大型百货店和购物中心占了53%的比例，其次是专业店和农贸市场，分别占了17%和16%。 2.2 诊断分析 根据以上调查数据，结合调查问卷汇总分析内容，我们对某市商业网点发展现状诊断分析如下： （1）商业网点营业总面积出现时点饱和 由于某市目前的城乡二元特征，其人均占有商业营业面积0.73m2，低于全市市的平均水平；城市人均商业营业面积指标则达到了0.9m2，从目前这一时点来看，已经达到了饱和状态，但需要在业态结构和空间布局上进行调整和完善。随着建设“大全市”步伐的加快，未来十几年，某市将迎来快速的城市化发展进程，面对人口超高速机械增长和旅游产业高速发展，某市商业网点建设在短期内很难找到成长的边界，只能在发展中寻求动态的平衡。因此，某市商业网点发展的总体特征是城市核心区接近饱和，但结构和区位失衡，乡镇发展落后，但总体增长潜力巨大。 （2）三级商业层级体系雏形初现 即区级商业中心、社区级商业中心和街道便民商业。目前北以世达购物、新屋百货为中心，南以大商电器、海产品批发市场为中心的核心商圈已经发展成为某市唯一的一个区