《老年住宅公寓计划立项可行性研究报告 》.doc

目录 重庆市房地产市场概况 二、老年住宅市场分析 1、老龄化市场机遇分析 2．重庆市老龄化现状 3、重庆市老年住宅市场现状 4、重庆老年人住宅市场发展趋势 三、项目规划要求 四、项目投资预算 1、项目投资与成本费用估算 2、项目投入产出与回报 五、项目风险分析 六、风险规避建议与结论 一、重庆市房地产市场 纵观上半年重庆市房地产市场 今年上半年，重庆市房地产投资增长26.6%左右，同期全市GDP增长26.3%，房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。新开工面积增长28.1%，竣工面积增长29.8%，竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度；竣工面积增长29.8%，销（预）售面积增长40.3%，销（预）售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。数字显示：重庆市房地产市场供销两旺，呈现出健康、持续、平稳、扩张的发展态势。 开发投资额大幅增长 今年上半年重庆市房地产总投资238.68亿元，同比增长26.6%，占全社会固定资产总投资的26.3%。其中：住宅投资152.45亿元，同比增长40.6%，占总投资的73.65% （经济房开发投资17.62亿元，占住宅投资的11.56%）。办公楼投资4.62亿元，同比增长11%；商铺投资21.16亿元，同比增长3.2%。 新开工面积稳步增加，住宅开发占主导地位 新开工面积较快增长，经济适用房保持快速增长态势。，全市商品房新开工面积1333.87万平方米，同比增长28.1%。其中，住宅新开工面积1101.40万平方米，增长28.8%；办公楼新开工面积30.49万平方米，增长 43.7%；商业营业用房新开工面积117.15万平方米，增长 17.2%。 ，全市经济适用房施工面积522.76万平方米，其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米，增长 98.7%。 商品房销售势头良好。，商品房销售面积为910.22万平方米，同比增长40.3%。1至5月，全市商品房销售额225.92亿元，同比增长50.1%。其中，住宅销售额192.72亿元，增长52.3%；办公楼销售额4.44亿元，增长11.9%；商业营业用房销售额26.43亿元，增长37%。 《重庆市城乡总体规划（2007―2020年）》截至去年，153家企业掏出149.27亿元资金“砸”入重庆楼市占到了全市外商投资企业的“总盘子”的26.6%。也就是说，近年来进入重庆的外资中，有超过两成的资金进入了房地产市场。m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。 生活要智能化 应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。 环境要园林化 应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。 户型要合理化 应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层等因素，每户面积控制在40～60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。 配套要完善化 小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。 四、项目投资成本预算 （一）项目投资与成本费用估算 1、地块项目开发假设条件 规划用地总面积：100亩， 66700㎡。 土地用途：住宅用地 使用功能：居住养老 建筑形态：以多层为主，小高层为辅，底层架空 建筑高度：（多层约6层）18.6m —（小高层约12层）36.6 m 综合容积率：1.5 绿化面积：40% 总户数：按50㎡/户计算约为631户， 总人口：按人均28㎡计算约为1128人 商品房市场售价：其中小高层2000元/㎡，建面约21466㎡；多层1800元/㎡，建面约10120㎡；商铺3800元/㎡，建面约1200㎡。 2、建设开发成本估算 前期费用 序 号 费用科目 金 额 1 土地费用 1200万元 2 土地出让金 200万元 3 拆迁管理费 200万元 4 城市基础配套费 300万元 5 总规划设计图 30万元 6 施工图设计 40万元 7 园林景观设计 20万元 8 人防费 100万 9 消防建审费 20万元 10 抗震费 20万 11 白蚁费 2万元 合计 2130万元 中期费用 序 号 费用科目 金 额 1 建管费 30万元 2 地质勘探费 30万 3 质量监督费 60万元 4 施工监理费 60万元 5 桩基费（综合取费） 800万元 6 招标费 20万元 7 土建施工费（综合取费） 2600万元 8 水电、消防安装施工 1000万元 9 室外排水工程 （含水循环系统） 300万元 10 室外道路工程 500万元 11 绿化景观工程