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物业承接查验 陈甲胜 2009年4月 一、住宅工程质量分户验收和 物业承接查验的区别 二、物业的承接查验 三、物业服务工作的移交 一、住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别 住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别 1、二者查验的时间顺序不同。住宅工程质量分户验收是在住宅工程竣工验收前，由建设单位组织监理单位、施工单位、物业服务企业进行的验收；物业承接查验是在物业综合验收合格的基础上，物业服务企业在业主入住前对物业进行的再查验。 住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别 2、二者查验的内容不同。住宅工程质量分户验收是对每一户单位工程及公共部位质量进行的专门验收；物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业公共部位、公用设施设备及其他公共配套设施进行的查验。 住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别 3、二者的责任主体和适用规范、验收标准不同。住宅工程质量分户查验的责任主体主要是建设单位和施工单位，物业服务企业仅是参与者，适用《建筑工程施工质量验收统一标准》；物业承接查验的责任主体是建设单位和物业服务企业，后者是直接的责任主体之一，适用建设部1991年颁布实施的《房屋接管验收标准》。 因此，住宅工程质量分户查验与物业承接查验是两种不同的范畴。尽管在条件具备或物业服务企业早期介入充分、准备充足时。物业的承接查验可以和建设工程的竣工验收同步进行，但它们之间毕竟有很大的区别。 二、物业的承接查验 (一)新建物业的承接查验 (二)物业管理机构更迭时的承接查验 (一)新建物业的承接查验 (一)新建物业的承接查验 1、新建物业承接查验的条件 2、物业承接查验前的准备工作 3、承接查验的工作流程 4、物业承接查验的内容 5、物业承接查验的方式 6、承接查验所发现问题的处理程序 1、新建物业承接查验的条件 a新建物业达到交付使用的条件。《山东省物业管理条例》规定，新建住宅小区配套建筑及设施设备符合规定条件(共计11条、略)后，建设单位方可办理交付使用手续； （一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置； 　　（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统； 　　（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置； 　　（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置； 　　（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位； 　　（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设； 　　（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连； 　　（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设； 　　（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置； 　　（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施； 　　（十一）法律、法规规定的其他条件。 　　建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手 1、新建物业承接查验的条件 b建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按上述规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城市规划、物业管理等有关部门的监督，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。 2、物业承接查验前的准备工作 (1)人员准备。物业服务企业在承接查验前应根据物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组(联合小组可细分成资料查验组、现场查验组、协调组等；现场查验组可视情况作进一步细分)，各自确定相关专业的技术人员参加。 (2)计划准备。物业服务企业在接管前应制定承接查验实施方案，以使承接查验工作按步骤有计划地进行。 2、物业承接查验前的准备工作 计划内容主要包括： a建设单位确定承接查验的日期、进度安排； b要求建设单位在承接查验前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料； c派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。 2、物业承接查验前的准备工作 (3)资料准备。在物业承接查验之前，物业服务企业应准备好必需的查验资料，主要包括查验工作流程和记录表格。 a查验工作流程一般有《物业承接查验工作流程》和《承接查验所发现问题的处理流程》等； b承接查验的常用记