第五章现行市价法运用理论研究黄传海.ppt

现行市价法运用理论研究 制作人：黄传海;主要内容;基本概况;一、基本原理;（二）理论基础 均衡价值论: 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 马歇尔均衡价值论：均衡价格是指需求价格 和供给价格相一致时的价格。马歇尔用商品 的均衡价格来衡量商品的价值，认为均衡价 格和价值是一致的，而需求价格的决定和供 给价格的决定有很大的区别，他通过对需求 和供给的分析，提出均衡价格论，指出在供 给和需求达到均衡状态时，产量和价格也同 时达到均衡。 ;（三）评估思路 其实质就是替代原理的运用。 替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品之间具有相同???价格或一致的比价关系。 ;（四）运用前提 ;首先，要进行市场调查, 收集相关信息筛选出参 照物 其次，要在当前市场状态 下，比较各个参照物与评 估对象的差异因素，调整 、修正交易原价碍到现 行市价 市场法的应用过程密切结 合市场，直接反映资产的 市场状态.;二、基本方法与程序;基本程序;一方面寻找参照物需要资产评估人员做深入细致的市场调查，要对可能作为参照物的交易实例进行实地查询、访问、观察、测量和计算； 另一方面寻找参照物时绝非仅仅收集交易价格，其他诸如资产实体特征、地理位置、功能用途、交易时间和动机、交易条件等信息资料均需收集，所需资料数量大，可靠性要求高;(1)参照物的选择标准 参照物与评估对象必须是同类资产，这样参照物才具有良好的替代性。 参照物与评估对象之间必须具有可比性，即导致参照物与评估对象价值产生差异的主要因素是可比的。 参照物交易时间应与评估基准日接近。 参照物应有三至五个，以排除因参照物太少带来的偶然性和特殊性。;(2)参照物的获取途径。 访问调查已交易的资产买卖双方，收集有关交易实例的各种信息资料； ;查阅有关部门资产交易、产权交易资料。如房地产交易所、交易市场的登记文件，产权交易所、交易中心的交易记录，证券交易所股票、债券的交易行情； 搜集各种报刊杂志上有关资产出售、出租的广告； 利用评估专业杂志、书籍中提供的交易实例资料； 利用评估机构自己建立的交易实例资料库，等等。;注意;(二)确定差异因素 不同的资产类型、资产状况条件下，参照物与评估对象之间的可比因素不是固定的。其难点在于要根据资产的类型,从众多影响价格的差异因素中选取可比的差异因素. 不同资产有一些共性的差异因素,因此可以从如下几个方面去确定差异因素: (1)交易因素差异。 资产交易时交易双方各内的处境、交易条件、买卖双方各自的心理，都将直接影响参照物及评估对象的交易价恪。另外，交易批量在交易因素里也是重要的一 方面，资产单价随交易批草的变化而变化。且两者间相关程度较高;(1)有利害关系人之间的交易 ?(2)急于出售或急于购买的交易 ?(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 ?(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 ?(5)特殊交易方式的交易 ?(6)交易税费非正常负担的交易 (7)相邻房地产的合并交易 (8)受债权债务关系影响的交易 (8)强迫出售或强迫购买的交易 (9) 受迷信影响的交易 ;(2)时间因素差异 由于存在货币时间价值因素．参照物交易时间与评估基准日不同。资产的货币价值亦不同。这其中要考虑资产价值随通货膨胀、风险等因素的变化而变化。比如在房地产泡沫严重时，对作为长期抵押物的房地产进行评估时，就应充分考虑其时间跨度所带来的风险。 (3)地域因素差异。 由于地理位置、地区经济状况、就业结构等问题存在，资产所处的市场状况并不相同。住不同地区市场上的资产即使在同一交易时问。价值也是不同的。比如，资产所处的地域和地段条件对房地产价值的影响就十分突出。再比如，某项无形资产在某一地区由于具备技术先进性、能提高企业生产能力因而价值较大。但拿到另一地区后。由于这个地区经济发展相对较快，该项技术已处于普及阶段，不具有先进性，因此其评估值就会较上一地区有所降低.;(4)个体因差异 个体因素差异指的是资产在功能、质量、使用年限、获利能力等自身状况方面的差异.不同类别的资产，个体因素是有很大差别的。就机器设备来说，个体因素包括规格型号、生产能力、技术性能和工艺水平、使用时间、磨损程度、能源或材料消耗水平等. 目前.现行市价法在房地产评估中的应用较为成熟,所以差异因素也相对确定下来.对于其他类型的资产在确定差异因素时需要评估人员具备一定的经验和智慧来确定差异因素,但是这样主观性太强,因此可以用一