《项目前期开发作业指引》.doc

（一）前期准备及项目手续办理工作： 1、集团总裁办公室等相关部门人员及时了解地方政府建设用地规划情况，根据国土部门的招拍挂公告信息，甄选合适地块，获得招拍挂资料及规划部门确定的规划设计条件，包括土地使用性质、容积率、建筑密度、绿化率等内容，据此编制房地产开发项目建议，并经集团分管房地产开发的副总裁审查同意后，提交集团总裁委员会审查，通过后报集团董事局审查。 2、集团董事局根据集团发展规划对项目进行首次审议，初步审议通过后，确定初步项目意向，转集团总工室、工程部和营销部进一步分析论证。 3、分管房地产开发的副总裁根据集团总裁委员会和董事局确定的意向，分别组织总工室、工程部和营销部在进行充分市场调研的基础上，对项目进行进一步分析论证： （1）总工室、工程部负责完成《房地产投资环境分析报告》和《房地产投资不确定性分析报告》以及初步规划房案； （2）营销部负责完成《房地产投资市场分析报告》和《房地产投资风险分析报告》； 报告完成后，经分管房地产开发的副总裁审查同意后，提交集团总裁委员会审查，通过后报集团董事局审议。 4、集团董事局对项目进行二次审议评估，《房地产投资环境分析报告》、《房地产投资不确定性分析报告》、初步规划方案、《房地产投资市场分析报告》和《房地产投资风险分析报告》经初步审议评估，认为分析正确并经董事局主席签字后，转总工室、工程部共同进行可行性研究。 5、总工室、工程部根据集团董事局评估，并经董事局主席审批通过的《房地产投资环境分析报告》、《房地产投资不确定性分析报告》、初步规划方案、《房地产投资市场分析报告》和《房地产投资风险分析报告》，在充分调查研究的基础上编制《房地产开发项目可行性研究报告》，同时确定参加土地招拍挂的合适土地报价。集团营销部及各职能部门根据需要给予积极的协作。 6、《房地产开发项目可行性研究报告》完成后，经分管房地产开发的副总裁审查同意后，提交集团总裁委员会审查，通过后报集团董事局审议。 7、集团董事局对《房地产开发项目可行性研究报告》审查通过后，由董事局主???签字批准，确定项目立项，集团各职能部门根据各自职责分工，开始项目正式实施工作。 8、总裁办公室开始整理材料上报公示土地招拍挂信息的国土资源局，获得土地竞买资格，主要提供以下材料： （1）竞买申请书； （2）法人单位有效身份证明文件（营业执照）； （3）法定代表人的有效身份证明文件（身份证）； （4）授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件； （5）竞买保证金交纳凭证（参加竞买前，预先缴纳一定数额的保证金，竞买成功后转为出让金）； （6）房地产开发资质证书； 9、获得国土资源局发给的土地竞买资格确认书以后，总裁办公室根据招拍挂文件规定的时间向国土资源局报送土地竞买报价单。 10、由授权委托人与总裁办公室负责人员在规定时间参加现场竞拍，成交后，签署成交确认书（总裁办公章管理人员携带公章，现场加盖公章）。 11、成交确认书签署后，集团财务部筹集资金，按照集团财务支出管理制度规定审批，由总裁办公室负责缴纳。 13、成交确认书签署后，总裁办公室将宗地图及规划设计条件转总工室进行规划设计。集团招标领导小组组织制作招标文件，按照集团规定招标程序初步协议选定规划设计单位、建筑设计单位和委托销售单位、有资质的可行性论证报告编制单位以及环境评价单位、招标代理单位，分别签订合同，其中与建筑设计单位签订国家统一格式的标准文本合同（经审图中心盖章备案）的基础上再签订补充协议。 14、分管房地产开发的副总裁组织总工室、工程部、营销部、委托销售公司在进行全面细致市场调研的基础上，根据国土、规划部门提供的规划设计条件，提出项目规划设计建议方案，经集团总裁领导班子审查通过后，交选定的规划设计单位组织进行项目规划设计，完成彩色规划平面效果图。 15、规划设计方案的彩色规划平面效果图完成后，首先经分管房地产开发的副总裁审查后，按照集团图纸审查程序，报集团图纸审查领导小组审查通过，由集团董事局主席签字批准后，报项目归属地建设规划行政主管部门（规划局）批准，在规划方案图上加盖审批章（有修改意见的附修改意见）。 16、规划设计单位根据规划局批准的彩色规划平面效果图及修改意见，设计完成四图一书（平面图、现状图、管线图、竖向图和规划设计说明书）后，报规划局审批通过后在平面图上加盖公章并出具项目规划选址意见书。 17、总工室负责组织选定的环境评价部门根据批准的规划设计方案，完成项目环境评价报告和环保部门的批准文件。 18、财务部负责组织选定的可行性论证部门根据批准的规划设计方案，完成项目可行性论证报告并加盖资质章。财务部同时协调银行出具项目资金证明。 19、总裁办公室组织材料向政府经济发展局申请项目立项，办理时提供如下材料： （1）立项申请书。 需要出具开发公司红头文件，加盖公章。 （2）