房地产可行性研究报告文档.pdfVIP

某房地产项目可行性研究 某房地产项目可行性研究 某某房房地地产产项项目目可可行行性性研研究究 一、 项目总论 一、 项目总论 一一、、 项项目目总总论论 （一）项目背景 项目用地：************** 项目位置：*************** 项目开发背景：**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因**厂即将生产厂区迁 移至别处，其土地可用于商品房开发。 （二）承担可行性研究的单位 ****国联投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目 可行性研究报告。 项目投资环境和市场研究 项目投资环境和市场研究 二、项项目目投投资资环环境境和和市市场场研研究究 （一）市场宏观背景 1. 1. 11..全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的 2003 年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一 个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长 16%左右，GDP 增长有望达到 8%。据介绍， 房地产投资回落幅度不大。预计 2003 年全国房地产投资增幅在 25%左右，比 2002 年有所回 落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市 场准入方面，2003 年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和 禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在 融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体 系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个 人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。 我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅 度下降。 2. ２００３年上半年全国房地产开发投资情况 开发投资继续高速增长 2002年，全国房地产开发完成投资 7736.42亿元，同比增长 21.9%，高于同期固定资产 投资增长速度 5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为 17.9%。今年上半年，房地产继 续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资 3816.81亿元，较去年同期增长 34.0%, 高于同期固定资产投资增幅 1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为 25.3%。其中东、 中、西部地区增幅分别为 29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中 12个 地区增幅超过 50%。 今年上半年，商品住宅开发完成投资 2856.79亿元，同比增长 28.0%，占商品房投资的 67.8%（其中，经济适用住房完成投资 227.66亿元，同比增长 22.6%，占商品住宅投资的比 重为 8.8%）；办公楼投资完成 177.21亿元，同比增长 27.9%，所占比重为 4.6%；商业营业 用房完成投资 458.57亿元，同比增长 50.0%，所占比重为 12.0%。东、中、西部地区商品住 宅开发完成投资同比增长分别为 24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于 东、西部地区。 销售情况良好 今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额 2101.77亿元， 同比增长 44.8%；其中：销售给个人 1916.02亿元,同比增长 46.8%，所占比重为 91.2%。 1 商品房空置面积增幅较大 2002年商品房空置面积比 2001年净增 1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上 的净增 302.45 万平方米，占竣工总量的 14.6%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业 用房的增长速度分别为 3.6%、-5.1%和 22.4%。东、中、西部同比增幅分别为 6.1%、25.7% 和 33.2%，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原 有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。 今年上半年，这一趋势仍在持续。仅 1-5 月份，全国商品房空置面积同比增长 9.2%， 其中，商品住宅空置面积同比增长 10.0%。 价格稳中有升 2002年，全国商品房平均销售价格 22