房地产开发商经营变革.ppt

* * * * * * * * 生存压力与中小开发商经营变革 ?中小开发商将面临长期的生存压力 ▲ 房地产问题已经被彻底政治化、道德化、娱乐化、社会化，虽然房地产仍有大的发展空间，在危机期间也可能出台针对房地产的短期政策，但从长期来看，很难再形成东南亚经济危机时期那样的救市氛围和政策。 ▲在今后几年内，中小开发商都会受到融资问题的困扰，其他行业的资金仍会源源不断地进入房地产业，形成对中小开发商的挤压。市场一发生大的震荡，中小开发商就面临被并购重组的风险。 ▲在几年调控无法达到目的的情况下，政府开始反思，对市场的认识程度提高，并逐渐回到以经济手段 调控市场的思路上来，为控制房价并增加财政收入，放地量会增加，供应增大，与过去相比销售压力增加，利润率也下降。 ▲在“民生”压力下，保障性住房供应量明显增加，分流一部分购买力，并影响预期。从2008年开始，住房保障制度建设将加快，住房保障体系逐步完善。如深圳2008—2010年将建成9.73万套保障房，厦门2008年原定建成2万套，2009年建成1.4万套。北京2008年分别新建经济适用房、廉租房、限价房300、50、450万平米，09年这三类住房开工850万平米。2010年中央提出更高要求。 ▲中小开发商往往既没有资本优势，有没有技术和管理优势，主要靠当地人脉关系和不规范操作生存、发展，但从发展趋势上看越来越难。 ▲各项房地产税收征收将趋于严格，打击偷漏税的力度在加大，税收压力大大增加。 ▲舆论暴政笼罩全国，房地产市场的发展环境进一步恶化，并未将来的社会发展埋下隐患。但在“民生”的压力下，一些制度与政策更扭曲，虽然可能增加供应，但干预增加，市场化程度明显下降，政府一些倒退行为出现。 ▲每当市场趋好时，就会出现打压房地产的消息，如出台物业税，取消商品房预售，提高利率或首付等。大开发商也会制造话题打压中小开发商。 ?当前形势下中小开发商的战略调整▲考虑到北部沿海、到北方发展 辽东半岛、环渤海、胶东半岛、江苏区域购买力稳而强 不同时期沿海重点区域商品房销售面积增长比较 北方城市受调控政策的影响明显较小，投资风险较小 　 房地产市场 供给增长变化 房地产市场 需求变化 主要城市房价 环比变化 东北地区 竣工↑ ↓ ↑ 北部沿海地区 竣工↑ ↓ ↑↓ 南部沿海地区 ↓ ↓ ↓↓ 黄河中游地区 ↓ ↓ ↑↓ 长江中游地区 ↓ ↓ ↑↓ 大西南地区 ↓ ↓ ↓ 大西北地区 ↓ ↓ ↑ 长三角地区 ↓ ↓ ↓ 珠三角地区 ↓ ↓ ↓↓ 环渤海地区 竣工↑ ↓ ↑↓ 2008年3季度各区域房地产市场变化表 2008年3季度各地区商品房销售面积负增长 2008年3季度各地区商品房销售面积负增长(时间切面) 2009年1-5月份主要城市和区域商品房销售面积变化 ▲到相对发达的中小城市投资，投资回收较安全 到相对较发达的中小城市发展，可避开大城市大量建保障房带来的冲击。住房保障推进的重点是大型、特大型城市。但要找到需求聚集程度比较高的区域。 ▲提前进入一些城市建设的新区谋求发展 花大力气搜集城市规划变动信息，特别是新区建设信息，提前进入，与政府通过合同约定好，相对长期地持有土地，获取巨额土地升值回报。 ▲到海外寻求发展空间 一些发达国家的老街区面临改造（如美国的休斯顿市中心国际区重建计划），国外大公司不感兴趣，劳动力成本也高；还有些发展中国家也处于城市化初期，也有一些机会(蒙古)。 ▲侧重于开发高档房地产，寻求相对较高的回报 在商品住宅投资增量中，90平方米以下住宅投资增加很快。90平方米以下住宅投资增长成为拉动商品住宅投资增长的重要力量，高档住宅供应下降。 城镇住房存量中的面积比例和居室比例分布 90平方 米以下 90-120 平方米 120平方 米以上 合计 在住房存量中的比例 68.2% 14.1% 17.6% 100.0% 1980年后建造的比例 56.3% 13.2% 16.7% 86.2% 其中：1居室比例 20.5% 0.3% 0.3% 21.0% 2居室比例 32.1% 3.3% 1.6% 37.0% 3居室比例 11.7% 7.2% 5.1% 24.0% 4居室以上比例 4.0% 3.3% 10.7% 18.0% 强劲的需求和有限的供给也使豪华住宅的资本值显著上升。应侧重于高档房地产开发，避开保障房增加带来的冲击，尤其是本届政府执政期间。可以向一些小开发商淘地。 ▲调整经营方式，促进企业转型 ?规模稍大的开发商可以考虑向城市运行商转变，使单一的开发活动与城市运营、城市发展结合起来，同时控制土地资源，掌握开发进度 ?与知名企业合作，贴牌开发，提高标准化程度和项目声誉，提升产品品质和竞争力 ?拓展融资渠道，提高融资能力，减轻对信贷、