邯郸市水岸家园(原金世纪花园)营销企划案.doc

水岸家园（原金世纪花园）营销企划案 全国房地产形势分析 项目分析 项目周边概况 项目环境分析 住宅市场分析 商业市场分析 项目SWOT分析 市场定位 客户定位 产品定位 案名建议 价格定位 促销定位 营销定位 附：本项目调查问卷调节统计 第一章 全国房地产发展形势分析 改革开放20年以来，中国经济稳步增长，近5年来我国经济平均增长的速度，,2003年中国经济发展将保持强劲势头， 随着经济的进一步发展，房地产地域性、集约性特质越来越明显地表现出来，其结果是形成三大板块的发展态势。分别为沪杭板块、深穗板块、京津板块。他们吸引国内外的大量资金、人才与技术，从而有力地推动中国整个房地产业的发展。 2003年，一系列有关房地产的政策接连出台。从国土资源部治理整顿土地市场秩序（国土资源部49号）到最高人民法院对商品房合同纠纷作出司法解释（最高人民法院7号），从央行出台房贷新政、强化房贷风险管理（中国人民银行121号）到国务院促进房地产市场持续健康发展通知的出台（国务院18号），每一个有关房地产政策的出台都牵动着亿万购房者的神经，更牵动着房地产开发企业的神经。2004年，有关房地产的政策还将陆续出台，并将对房地产行业发展产生重要影响。政策环境已越来越深地影响着房地产的市场格局与发展。今年以来，特别是今年春夏之交，SARS的侵袭使之成为房地产市场绕不过的一个坎。但SARS也使得人们更注重健康的概念，买房人已不单单是看重地段，还更加看重健康的住宅及配套相对完善的社区。房地产市场竞争的加剧，住房产品自身的提升比较快。《城市中国》从碧桂园到奥园的复合地产，从大盘时代到城市运营“后”，象征着某种意义上的价值回归后大盘时代，标志着中国地产的成熟。从消费需求上看，2003年，中国人均GDP收入突破了1000美元。经验表明，人均收入达到1000美元之后，人们的消费需求将出现升级换代，即消费结构逐渐由衣食为住转向住和行。有关专家也分析指出，住房需求在下一段时间将会有一个较为快速的发展。住房需求的升级不仅仅表现在量上，更多表现在质上。这对房地产开发企业提出了巨大的挑战。 展望2004年，中国房地产市场正酝酿着一场变革与创新。万科集团、世茂集团、瑞安集团、和记黄埔及顺驰、金地、绿地、中海等数十家如苏州2003年11月进行的苏州工业园一次土地拍卖中，6块地中五块地分别被天津顺驰、中华企业、仁恒、南京栖霞等著名发展商拿走。在昆山，绿地集团一次性圈地2万亩，预备投入220亿元建生态社区。谁掌握了大量土地，谁手中有更为廉价的土地，谁就立于优势地位。顺驰、金地、招商地产等等大企业都纷纷到杭州、宁波、金华、嘉兴等地考察，新一轮土地争夺战暗流涌动。国内生产总值完成亿元，全市人均国内生产总值达到元；第二产业增加值完成3亿元，增长11.7%；人均第二产业增加值为元，增长11.0%；第三产业增加值完成2亿元，增长10.5%；全部财政收入.2亿元，增长12.7%；人均全部财政收入为元，增长12.0%；地方一般预算收入完成2.9亿元，增长18.7%；规模以上工业增加值完成亿元，增长15.4%；1892元，增长14.6%；规模以上工业实现利润.2亿元，增长.8%；出口创汇完成1万美元，增长36.9%；人均出口创汇为.7美元，增长36.0%；全社会消费品零售总额完成2亿元，增长11.2%；人均社会消费品零售总额为2元，增长10.5%城镇居民人均可支配收入达到6元，增长10.4%。 国内生产总值完成亿元，全市人均国内生产总值达到元 ● 13年来，全市房地产业共完成投资50.6亿元，年平均增长30.7％。竣工房屋面积458．8万平方米，其中住宅418．4万平方米，年平均增长速度分别为14.9％和15．8％。投资、竣工房屋面积和竣工住宅面积均呈大幅度增长态势，年平均增长进度分别为37.4％、36.1％和39.3％。1997年7月到200年12月，邯郸市房产交易面积达到了800万平方米，成交额亿元。1999年，邯郸市GDP增长10.5％，住房拉动占了1.63个百分点。为此国务院发展研究中心专门派员来到邯郸进行了一个星期的调研，最后得出一个结论：看来住房拉动经济增长比汽车拉动更现实。1997年，国家宣布将取消福利分房。这一消息一透出，邯郸人就开始了自己买房的实际行动，邯郸市第一个安居工程小区几天就宣布售完。从此以后，邯郸就进入了一个住房经济连续增长的阶段。几乎没有人再把住房与国家和单位连在一起了，住房是自己的事情。000户，卖掉旧房的95％以上都实现了以小换大、以旧换新。500元的押金联纺西路昌源小区以南，走廊路以北，复兴区公安局家属院以东、百花路以西4．5万平方米45亩 开发商 邯郸市华达房地产开发公司 邯郸玉年房地产开发有限公司 项目位置 铁西大街赵王宾馆北侧，人民西路以南