2011沈阳无锡昆明住宅市调.ppt

Researches on ML Residential Property Markets －SY, WX KM 16 January 2012 当前大陆住宅市场概况及调控政策分析 大陆住宅市场概况 住房限购政策解读 限购政策效果与展望 近年土地及住宅市场分析（沈阳, 无锡 昆明） 土地供应、成交及变化趋势 住宅投资、开发与销售 限购政策对于大陆住宅市场和三地市场的影响 三地未来住宅供应趋势分析 关于大陆住宅市场的调研结论与建议 Table of Content 中国房产市场政策回顾 自07年起，中国的房产调控政策经历了自松而紧，再放松，再收紧的阶段 自2010年4月起，中央政府实行了真正意义上的楼市宏观调控。自5月北京开始至今，共有48个城市实施了松紧不一的住房限购政策。并且根据中央政府的要求，到期限购政策须延续 中国宏观调控政策回顾 2007 2008 2009 2010 2011 2012 宏观宽松阶段 宏观紧缩阶段 上调存贷利率和存款准备金率 二套房首付50%，利率1.1倍 回收闲置土地，征收闲置费 90㎡以下套型占70% 加强交易环节税收管理 上调存贷利率及存款准备金率 上调公积金贷款利率 “新国十条” “新国五条“ ”新国八条“ 限购、限价、限贷等实施细则 下调存贷利率和存款准备金率 《在全国范围内全面启动刺激房地产发展政策》（国十条） 按揭利率下限70%，首付下限20% 90㎡以下契税1%，免印花税 限购背景 2008-11出台扩大内需十项措施（国十条），在成功消除金融海啸对中国经济影响的同时，导致了2009-2010年住房市场新一轮报复性上涨，无论成交量和成交价均出现非理性暴涨的情况 为遏制房价过快上涨和投机性住房需求，2010-4-17下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条） 房地产调控主要精神及各地细化措施 控需求：差别化信贷，限投资投机，限境外购房，实行税收调控 增供给：增加土地、保障房、公租房、经适房和限价房供应 强化监管：清理闲置土地，控开发融资，完善交易监管与信息披露及地方政府问责制 地方政府根据上述政策，陆续推出各自的实施细则（即各地限购政策） 2010-9-29国五条：进一步落实上述政策，明确提出促房价回归，完成保障房开工，推广限购措施和抑制房租不合理上涨及地方政府负责制等目标 2011-1-26新国八条，进一步明确限购、限贷，土地供应及保障房等相关具体措施，督促地方政府推出并严格执行限购政策 住房限购政策解读 实行限购的城市中，住房成交量暴跌，但价格仍缓涨，并致房租暴涨 限购最严的北京，二手住宅价格自7月以来连续五个月下降；自9月起，百城价格指数首次环比负增长，截止11月，全国特别是一线城市住宅均价环比已连降三月，且降幅有所扩大 从成交量看，全国主要城市月均成交量均低于2010年水平 从成交金额看，一线城市下降，二线持平，三线则明显增长 供给的角度：呈现一线城市月均供给持平，二线增长，三线大涨的情况 住宅开发投资额同比仍大幅增长33%，但增幅微幅回落，同期新开工面积则增长17.5% 二手住宅同期的成交量及成交价格降幅较新房明显，下半年下行趋势则更进一步 住宅用地平均楼面地价显著回落，溢价率持续下行至历史低位附近 土地供应呈现总量增加，而住宅用地供应下降的状况，土地出让金同比基本持平，宅地出让金降幅显著 住房限购政策在2011年的效果 日前结束的中央经济工作会议主基调：稳中求进 稳：政策稳定、经济平稳增长、物价稳定 进：调增长结构、转变增长方式、促内需、惠民生 当前楼市调控重点为防范房价反弹。预计十八大以前，调控政策不会放松,调控主基调仍以“两限”为主，预计12年住宅行业仍面临较严厉调控 2012楼市调控展望：中央降房价决心不减，地方态度暧昧，调控陷深度博弈 扩大房产税试点范围？ 商品房反暴利规定？ 严格执行差别化信贷 放宽保障房准入标准等（12年全国700万平方米保障房指标已经下达） 多地限购政策到期但地方政府政策仍未明确：限 Vs 不限？ 专家预计，2012年上半年可能迎来房价实质性拐点，同时预计12年销售面积将同比下降5%左右 未来短期内住宅市场趋势展望 目标住宅市场综合指标变化一览 中国 沈阳 无锡 昆明 2010住宅销量 ㎡ 12,153,000 5,957,800 6,041,200 2011住宅销量 ㎡ E 13,125,000 3,455,700 6,162,000 同比增长 % E 8% -42% 2% 2010住宅销售额 亿元 620.9 467.91 2011住宅销售额 亿元 291.62 同比增长 % -37.7% 2010住宅均价 元 5,109