沈阳养老住区课程学习汇报材料.ppt

沈阳养老住区课程学习汇报材料 二Ο一二年七月 目录 一 主要学习过程 二 对听雨观澜项目的评价 三 主要学习体会 四 对东风公司养老住区的启发 一 主要学习过程 7.13日 中国绿色养老住区发展（钟彬） 蔚蓝养老模式——听雨观澜中国式养老住区（于浩波） 实地考察听雨观澜养老住区项目 蓝卡系统介绍（吴英） 日本高龄者福祉 （木村秀树） 7.14日 养老住区设计与规划（开彦） 养老住区研究与实践（郑黎晨） 学习过程图片与课件介绍 学习过程图片 学习课件介绍 二 对听雨观澜项目的评价 项目建筑类型包括别墅与小高层住宅，本身与一般住区没有大的区别。 所参观的养老示范别墅没有进行无障碍设计，只是一般的别墅。 养老示范别墅还存在一定的安全隐患，不适宜老年人居住。 项目的建筑品质与景观设计，属于中等偏下。 唯一能体现“中国式养老示范区”的只有项目采用的蓝卡系统。 三 主要学习体会 目 录 1.养老地产定义 2.土地性质与政策 有的养老地产项目土地性质为住宅用地，如听雨观澜项目； 有的养老地产项目土地性质为工业用地，如上海亲和源项目； 有的养老地产项目土地性质为商综用地，如江苏常州金东方颐养园。 给人的感觉是只要是一幅土地，都可以进行养老地产开发。 开发的审批流程各地不一，有的需要发改委审批。 3.税费政策、配套标准与开发类型 税费政策优惠各地不同，据传，1-2年内国家有实质性政策出台； 床位补贴及相关要求； 养老住区配套标准不好定义； 目前，国内知名地产公司、六大保险公司都在圈地做养老地产，但因缺乏相关政策和金融配套支持，投资较谨慎，都还在观望； 养老住区开发类型：景区打造、大社区建设和高层养老公寓。 换言之，中低端客户养老若由企业解决，面临政策准入和亏损的风险。 4.经营模式 如果把客户分为高端、中端和低端，那么，目前由企业进行的养老地产开发均定位为高端客户，中低端主要由政府（或公办民营）解决。 养老地产开发本身不能产生利润，利润点在于养老服务收费。 养老地产开发的基本商业模式：出售或者持有。对于出售型的价格及物业费要高于本小区或周边小区20%-30%；对于持有型的主要包括三块费用：入门费+管理费+特殊费，通过入门费收回建造成本，通过管理费和特殊费进行盈利。 经营模式实例介绍（北京太阳城） 03-07年亏损，48%的入住 07年后嵌入四个服务模块，体现全方位关护 80万元的入住费，月费较低为350元 2010年8月收回投资，入住费和月费只占其收益的50%，其他收益来自医疗、餐饮等其他社会项目 目前，入住排队到2014年8月。 5.养老住区发展现状评价 市场潜力巨大，吸引着日本介护产业进军中国。 从根本上而言，中国的养老产业仍存在监管缺失，老龄产业基本处于盲目无序发展状态。政府相关部门对老龄产业在市场准入、行业指导、运营监管等方面严重缺位，没有形成统一的行业服务标准及规范，老龄产业基本上处于自由放任状态。同时，产业政策不甚明朗，社会资金难以进入。 三思而后行，对政策环境、当地社会经济文化情况以及介入时间点要把握好。 距离与区位远比产品本身重要，郊区进行养老开发要慎之又慎。 四 对东风公司养老住区的启发 以高端住宅为主的商业运营模式对东风公司养老住区开发有一定参考价值。 东风公司养老住区客户相对固定，以中端客户为主，每月退休金2000-3000元左右居多。这决定着东风公司养老住区开发如何定位的问题，即在企业创造利润与承担社会责任上如何平衡的问题。 房地产公司成熟的住宅开发模式在东风公司养老住区开发上可能会捉襟见肘。 动态掌握政策和国内地产企业对养老住区的探索。