维保项目--锅炉.doc

三全公寓物业管理处 维保项目----锅炉 北京仲量联行物业管理服务有限公司 提供 二〇〇四年三月 BSAF-ENG-MA04-04-AC-a 目 录 维保方针 安全性 作业项目 运用供热设备提供给用户舒适性供暖的主要方法。 下列因素说明对于供热设备的维保是必须的： 确保租户的舒适环境 确保最佳效率运行 确保设备符合当地及国际的相关法规 维保方针 任何在供热设备机房的工作人员，必须具有法律承认的许可证方可对设备进行操作（如：司炉工需有操作证）。 所有维保程序必须包含在物业大厦的预防性维保计划中。 主要和次要的检查应根据设备供应商的使用手册及建议并遵照当地法规进行。 安全性 参看仲量联行安全指南 生活水泵 给排水水泵 维修周期 维保内容 内部的技术人员（T） 或承包商（S）维保 每天 检查止回阀是否灵敏可靠 检查非正常噪音及振动 检查管道有无渗露现象 内部的技术人员 内部的技术人员 内部的技术人员 每月 检查启动钮的动作 检查水位计浮子的运作 确认远程报警监控器 查看管道连接器及管道支架有无松动 内部的技术人员 内部的技术人员 燃气锅炉 维修周期 维保内容 内部的技术人员（T） 或承包商（S）维修 每周 检查燃烧器接通和断开的操作温度设定 检查水和燃气的泄漏情况 内部的技术人员 内部的技术人员 每月 检查安全控制和警报的运作情况 执行每周一次的检查工作 如果需要，检查并清洁光电元件 承包商 承包商 每三个月 检查锅炉房通风扇运行及连锁情况 检查所有的燃气管线有无腐蚀或损坏 检查轴承和铰链。如有需要添加润滑油 承包商 内部的技术人员 内部的技术人员 每季 检查电动机和风扇的过热、噪音和额外振动，如有需要进行润滑 内部的技术人员 每半年 执行每月一次的维保工作 检查燃烧器部件的污染情况，如果需要可拆卸并清洁 检查并调节点火系统/电极 检修门的密封性 检查整个系统是否有燃气泄露，利用易燃气体泄露探测器测试所有气体管道接缝、阀、控制器等，发现任何缺陷应立即通报工程主管并立即组织整改，拆卸并清洁燃气过滤器检查安全控制包括火焰防护措施 检查节气门运行情况并调整至完全燃烧 检查所有的接线、终端设备和电力元件（包括：并联的断路器、保险丝、过载和隔离开关器） 测量并记录运行电流（安培数）和电动机的绝缘电阻值 承包商 承包商 承包商 承包商 内部的技术人员 内部的技术人员 承包商 承包商/内部的技术人员 内部的技术人员 每年 检查供气线路中的压力调节器、安全阀和压力按钮的参数设定 检查安全卸压阀 执行每半年一次的维保工作 检查受热面和受热水边的腐蚀、蚀损斑、刻度、水泡和膨胀变形部分 清理水位观察孔，如有需要进行更换 拆卸、清洁并检查低水位切断阀 重新装配锅炉及低水位控制并更换新的垫 检查排污阀的密封和润滑 在启动后试验安全装置/安全阀（全压试验） 清洁或更换燃气过滤器 清洁燃气喷嘴 清洁火焰防护侦测器 燃烧室内的传热表面 检查燃烧室的耐火砖裂缝、隔热材料的腐蚀情况 检查防爆门 检查烟道和保温的完整性 检查烟道底部排污装置 检查锅炉外部是否有结构上的损坏 检查和调整控制用联接装置并固定，如有需要添加润滑油 内部的技术人员 内部的技术人员 内部的技术人员 承包商 内部的技术人员 承包商 承包商 承包商/内部的技术人员 内部的技术人员 内部的技术人员 承包商 承包商 内部的技术人员 内部的技术人员 内部的技术人员 内部的技术人员 内部的技术人员 承包商 电力锅炉 维修周期 维保内容 内部的技术人员（T） 或承包商（S）维修 每周 检查水的泄漏情况 承包商/内部的技术人员 每月 检查锅炉运行、确认遵循设计的温度和压力 检查低水位切断阀和泄压阀运行情况 检查并试验排污阀 检查并试验供水控制系统 检查故障加热装置 检查启动钮状态并且检查接触器和控制器的顺序 检查水位计的准确性 检查设定值并试验运行和满载控制 检查有无不正常的噪音和振动 检查管道有无泄漏、连接器及支架有无松动 锅检所年检、承包商、内部的技术人员 锅检所年检、承包商、内部的技术人员 锅检所年检、承包商、内部的技术人员 锅检所年检、承包商、内部的技术人员 锅检所年检、承包商、内部的技术人员 锅检所年检、承包商、内部的技术人员 承包商/内部的技术人员 承包商/内部的技术人员 承包商/内部的技术人员 内部的技术人员 每年 清洁水侧 检查加热侧和水侧的腐蚀、蚀损斑、刻度、水泡和膨胀变形部分 清洁观察孔，如需要进行替换 拆散、清洁并检查低水位切断阀 重新装配锅炉低水位控制并更换垫圈片 检查排污阀的密封和润滑 检查断路开关是否正常 清洁并检查启动钮 检查故障 紧固高压电路 检查控制设定值并试验所有的运行和满载控制 在启动后试验安全装置/安全阀（全压试验） 检查的水位关断和供水