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物基本制度与政策复习大纲.doc
《物业管理基本制度与政策》考试复习大纲
第一章 物业管理
(一)考试目的
本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》(以下简称《条例》)分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。
(二)考试基本要求
掌握:《条例》对物业管理的定位,《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
熟悉:物业管理的基本特征,物业管理在社会经济中的地位和作用,《条例》确立的基本制度,《条例》涉及的主要问题。
了解:物业管理产生和发展,我国物业管理制度建设的历史沿革。
(三)要点说明
1.《条例》对物业管理的定位 P1(3条)
业主自己进行管理
业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司
业主选聘物业管理企业进行管理
2. 物业管理的特征 P5-6(3条)
社会化、专业化、市场化
3. 物业管理的市场化特征 P3-4(4条)
房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。(产权主体转为共有、所有、互有——义务、责任转变)
多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。
(单个业主无权决定共有权利,无全额承担共同履行义务)
物业管理活动应当遵循市场原则。(就是民法原则)
(业主自主权、纳入市场秩序、物业管理的前提条件)
非市场性的房屋管理不属于物业管理。
(产权单一、行政管理,非市场关系,不属《条例》范畴)
4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件 P4
业主通过市场选聘物业管理企业—决策权
平等、自愿、等价有偿、诚实信用基础上签订服务合同—依据
履行合同约定的权利义务—管理职能(权责)
5. 我国物业管理的产生和发展 P9-11
1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物 业管理公司挂牌成立。
1993年,深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅区域物业管理条例》以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。
1994年颁布了《城市新建住宅区域管理办法》。
1995年,建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。
1997年,建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议。
1999年,建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议。
2000年,中国物业管理协会成立。
2002年,建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。
6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征 P7(3条)
住房投资由国家和企业统包
三个特征 住房分配采取实物分配
福利低租金,国家包修包养
7. 物业管理在社会经济中的地位和作用 P12-14(5条)
实施物业管理有利于促进经济增长。
实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。
实施物业管理有利于增加就业。
实施物业管理有利于维护社区稳定。
实施物业管理有利于推动房地产业良性发展
8. 我国物业管理制度建设的历史沿革 P14
物业管理制度的历史沿革以《条例》为分水岭: 划分成
《条例》颁布前后两个阶段,存在着承继关系及各自鲜明特点
9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位 P14(3条)
转型期:房屋管理转为市场化的物业管理。
物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要职能。
普商房、经适房、廉租房的物管是民生问题。直接关系民众生活保障和社会和谐。
10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点 P15(3条)
一是借鉴性(泊来品)
二是过渡性(对房管模式采取渐进式改革)
三是针对性(针对实际问题,应对性政策)
11.《城市新建住宅小区管理办法》 P15
《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件 主要内容:
1、确定了物业管理活动的主要部门
2、确定了物业管理工作的基本内容
3、明确了社会化、专业化的物业管理模式
4、确定了业主选举产生物业管理委员会制度
5、明确了管理委员会的权利义务
6、明确了物业管理企业的权利义务
7、确定了物业管理服务的合同制度与备案制度
8、针对业主的主要违规行为提出管理措施
9、针对物业企业的违规行为规定行政处罚措施
12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点 P18
《物业管理条例》正式颁布,标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
一是配套性(配套文件、实施细则)
二是经验性(总结经验教训,有针对性)
三是操作性(规定细化,操作得以实施)
13.《条例》的指导思想 P22(3条)
突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念
强调保护业主的财产权,协调单个业主与全体业主的共同利益。
强调业主与物业管理企业是平等的民事主体,是服务与被服务的关系。
强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项
14.《条例》创设的法律制度及其内容 P23-2
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