产权式酒店应思路2.ppt

产权式酒店应思路 一、内部划分 将每层A ( 56.651 )B (44.314) D4 (50.718) C1 (55.469) C2 (55.469)户型与其它户型隔离，改为独立产权式酒店销售。 面积调整 ： 单人间：35 双人间：45 套 房：60 主力套型：45 入 口：工农路大堂 总面积：6303平 总套数：约140套 二、模式选择 纯产权式（固定收益） 销售政策： 7000元/平米 8%固定收益 6年返金 以45平米户型为例，客户以客房市场均价 7000/平米，与开发商签订合同即成立享受分红和转让自由模式。 自合同签署开始，开发商分年给订购者8%的回报（每半年支付一次）。6年后客户可选择继续续约或退出。 酒店由专业酒店管理商统一管理。其间经营费用无需客户承担。 项目两年后营业，两年返金通过价格提升进行贴现，以后返金通过经营收益贴现，设经营状况良好，经营收益能够满足返金。 保证8％收益率，价格折扣空间为3％ 投资回收期实际为12年（不考虑资金增值价值） 假设售价7000元/平米 则实际实现价格为 (x+7000*0.16)/0.97=7000 x=5670元 实现额外价值约700元/平米 注意事项 此方式较原价格有了一定程度上的提升。 此方式两个基础：两年后酒店开始运营；运营后保证收益能够支付返金。 如运营及盈利，出于最大利润角度考虑，返金时间越短越好，均和投资客户压力，6年返金期较为合理（两年建设，四年运营），后期可适当调低返金。 8％的市场一般回报是支持客户购买信心的核心保证。 此方案未包含酒店改造增加费用。 投资客户考虑利息增加风险 8年资金回收相关思考 以45平米双人标准套为例，售价7000元/平米 8年通过租金回收。目前市场酒店入住率60%-80%，本酒店以平均70%入住率预期（含客户协议入住天数）。 问题：静租金利润？ X*365*0.7*8=7000*45 X=154 酒店运营成本一般为35% 实际租金标准约154*1.35=208元/天 投资客户收益分析 售价 7000元/平米 面积 45平米 首付 20％ 返金 8％ 返金年限 6年 则 总价：7000×45＝315000 首付：315000×0.2＝63000 返金：7000×0.08＝25200 三、相关要素调整 公寓转酒店的硬件支持： 结构改造： 调整原规划，根据酒店配套及客房要求进行调整，设置单独酒店入口，将原户型中的厨房等删掉，改造成较为宽敞的酒店客房，并增加酒店相应配套 热水系统： 提供24小时热水，提供热水也是酒店的基本服务 电梯设备： 设置单独酒店客梯，数量根据客房数量确定（建议至少两部）。 酒店大堂： 建议把裙楼一层部分改造为酒店大堂，并增设休息厅等酒店配套设施 停车场：需保证一定数量停车场供酒店使用（地上、地下全含） 酒店内部配套完善：装修、家电、饰品、家具、家居用品等等。 配套：增加内部餐厅等辅助配套。 公寓转酒店销售支持： 投资回报率 确定固定的投资回报率、回报年限、返金发放周期及客户签署文件。 由于客户购买的是期房酒店，且开发商无酒店经营经验，经营方案的可行性会直接影响客户购买心理。（上海等相对成熟的城市会附送经营理念及盈利计划书） 实装样板间 产权式酒店与公寓不同，客户仅有产权，无经营权和使用权，客户购买的仅仅是酒店的产权，因此，样板间在销售过程中作用重大。 工程进度 工程进度同样是客户购买的信心保证。 确定酒店运营公司及物业管理公司。 此方案能否施行，核心因素在于酒店经营利润的保证。因此，建议决策前引入酒店运营商，对其利润保证提出可行性建议。 * 竖向组合 公寓楼的平面布局具有双大堂的特点，有利于竖向分割。酒店和投资型服务公寓可各自使用一个大堂，各自独立成区、分区使用、分区管理，解决了公寓式酒店与公寓混用电梯和大堂的问题； 但此种分割方式最大的问题是各层平面被分成二部分，每一部分的消防疏散楼梯只有一个，不符合消防规范， 补救措施是在分割处设防火门，作为另一个逃生出口，满足紧急逃生的要求； 从电梯服务面积的角度分析，电梯使用会比较紧张，建议增加设置总数，并采用不同品牌加以区分。 投资者主要权益： 1：固定分红权：以投资额为基数，6年中了可获得每年固定分红8%。 2：自由退出权：投资满6年后，可享有无偿自由退出权。 3：免费入主权：每年投资者可免费入住套房10天，法定假日4天，入住权可授予他人，当年使用不累计不提前。（旺季需提前预约） 4. 自由转让权：客户相关权益收益