九龙仓御园踩盘报告.ppt

九龙仓御园踩盘报告 黄禹象 案名：九龙仓御园地址：售楼处位置成都市成华区二环路东三段8号（成华小学旁）投资兴建：龙悦房地产开发（成都）有限公司（香港九龙仓集团成员机构）工地位置：成华二环路东三段8号 电话028企划销售：龙悦房地产开发（成都）有限公司（香港九龙仓集团成员机构） 成都正合地产顾问有限公司物业管理：龙悦房地产开发（成都）有限公司（香港九龙仓集团成员机构） 建筑单位：中铁八局 * * 开工时间：2010年6月1日 交房日期：2013年2月前 占地面积：105333平方米 总建面积：420000平方米 商业面积：60000平方 地下车库：100000平方 容积率：2.9 开发周期：3期 交房标准：毛坯 绿化率：80% 商业面积：60000平方 地下车库：100000平方 车库配比：1:1.55 总户数：1800 建筑楼层：26-31F 物业管理费：3 元/平方 销售面积：137—220 ㎡ 主力面积：137—168平米 （本周二新推出50套140平方） 现平均价格： 11000 元/平方 项目情况 * 九龙仓·御园 优势 * 项目配套 商场: 万象城，SM广场，伊藤洋华堂 教育: 双林小学、双庆小学、成华小学，成都理工大学 医院: 第二人民医院、第六人民医院、新鸿医院、新华人民医院 银行: 中行、工行、建行、农行、招行等 交通：51，52，2路等，二环路东三段站 其他: 新华公园、塔子山公园、麻石桥公园、沙河生态景观带  2500平米豪华会所，室外健身设施，景观游泳池，法式皇家园林 * 项目独特之处 九龙仓?御园于约158亩方正用地之上，构建总建筑面积约40万平米奢阔大宅。“国”字形制，中轴对称格局，精致法式园林，整体布局城市中央，尽显大家尊崇。3.15米罕有墅级层高，纯板式通透建筑全享中庭绿茵，两梯两户高标配置，无不定义成都阔居的至高标准。 　　以杜勒丽花园为设计精髓的御园景观，沿袭其浪漫情调，用超过80%的土地，浓墨重书三重中央公园。工笔软景，古典喷泉，无论线条注解，还是廊、柱、径、栏，精雕细刻，渗透浪漫意境，尽显雕琢匠心。最大约270米的无敌视距，完美中轴对称，主入口漫步至景观水池，再到中央会所，中轴一线俨然凯旋大道，仪式感由然而生，可谓一城独有。 　　约2500平米尊贵私人会所专为御园高端人士打造。纯正法式风格 不仅是整体视觉上的壮观奢华，也不限于各种器物的稀有昂贵，更在于赋予了居住者更深层次的生活哲学。 * 户型 户型方正 坐北朝南 通风采光 落地玻璃 双面通透 双入户设计，3大景观阳台 两梯两户 * 客源 1：周边一般的是商住的人比较多，是其稳定客源 2：通过朋友、已购客户的介绍 3 ：风格独特，投资商住较多 4 ：九龙仓在成都的追随者 * 项目营销 2012年8月2日去售楼部，同行踩盘不用预约，入门后无人接待，直接上销售控台询问，销售代表没有用到销售中的工具如：销售夹。 销售人员较少，客户也比较少，销售人员精神较好，服装整洁。（据称销售代表开发商自方有8个，代理商正和的有5个，接待比率为平均每个代表2组） * * 项目营销 1.洽谈区域位于售楼部内部，顾客无直接面对门口，降低客户离开心理； 2.椅子设置扶手，减少顾客交叉双手以产生反抗抵制意识； 3.落地玻璃，售楼部明亮，面向项目内法式园林，加重客户好感； 4.售楼部设有两台全触屏的3D显示屏介绍工具，效果很逼真很有档次 ； 5.围墙广告简洁，主题明了 6.面对危机，公关处理得体 意见总结 * 1：售楼部大装修的很豪华，给客户一种精神上的享受； 2：法式现代风格园林，独具匠心； 3：小区里绿化多，居住舒适度高 4：落地式玻璃船，双面通透 5：两梯两户，3.15米墅级空间 6：物业是自身项目时代广场的物业公司； 7：双入户设计，独特方便； 8：坐北朝南，全明版式布局； 9 : 户型明厨明卫，动静区分。 个