小区房屋构造、及维修基本常识培训.ppt

小区房屋构造、及维修基本常识 一、小区房屋的构造 1、构造： 房屋构造组成部分： 房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。 2、结构： ⑴钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。  ⑶钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。  ⑷混合结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。  ⑸砖木结构 是指承重的主要构件是用砖、木材 建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。  ⑹其他结构 是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 3、结构区别: 结构区别在于承重方式，砖混结构的承重是由板和墙构成的，混凝土现浇楼板的重量传导给墙体，由墙体传导至基础。框架结构是由楼板、梁、柱组成的承重结构，由楼板将力传导给梁，再传导给柱，再由柱传导给基础。  框架比砖混的优势：一是空间开敞，因为梁和柱 的结构使得框架结构的空间可以做到6米以上，而砖混因为砖的承重能力有限，做到5米就不错了；二是楼层高度，砖混结构最高只能做到6层，而框架结构可以做到100米以上的楼高。 理论上讲，因为材质的原因，框架结构的使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。但在实际中，国家对建筑的抗震性能有标准，一个地区的建筑一定要满足抗震指标，所以开发商在设计建筑的时候，都以满足这个抗震指标为前提，即使是框架结构，也不会增加成本提高抗震性能的。所以在牢固程度上讲，砖混和框架的住宅是差不多的。  砖混也有自己自身的优势，除了造价低之外，因为红砖具有调节空气湿度的作用，所以居住起来比混凝土住宅健康。 4、房屋维修的规定：⑴按照深圳市物业管理条例的第三十三条规定：住宅区房屋本体自用部位及设施的维修责任人为业主。自用部分是指户门以内、毗连部分以外的全部自用部位、设施和设备、包括自用阳台、门、窗、防盗网、室内自用隔墙、墙（板）面等。自用部位的维修养护由业主实施并承担费用或委托物业管理公司组织实施。 ?⑵依据国家对房屋保修的有关规定：在2000年6月30日之前通过竣工验收合格的工程项目，保修期从工程通过竣工验收合格之日起计算，房屋的防水防漏工程保修期为3年；安装工程保修期为1年；装修工程保修期为1年。在2000年6月30日之后通过竣工验收合格的工程项目，房屋的防水防漏工程保修期为5年；安装及装修工程保修期为2年。请各位业主根据自居楼宇的具体情况，在保修期内及时报修，保修期过后，按有关规定房屋本体自用部位及设施将由业主自行负担维修责任。 业主家房顶漏水，分清责任善处理 [案例1] 管理处接到某27楼住户投诉：28楼厨房往下漏水。经查看确定是28楼厨房阳台地楼下水管渗漏。 [处理过程] 由于28楼业主经常不回家，偶尔回来也在半夜二三点后，致使维修工作难以迅速进行。经多方努力，好不容易约见到业主，可该业主见渗漏并不影响自己的使用，便对此事不置可否，几次约定维修时间都失约。管理处耐心地与其多次沟通，讲明邻里之间和睦相处的重要性，请他设身处地为楼下邻居着想，最终说服该业主要求解决了水管渗透问题。 时隔不久，29楼业主家厨房预埋的下水管道接口密封不严，水渗漏到楼下，这下轮到28楼业主叫苦不叠。管理处又迅速与29楼业主联系，谁知29楼业主比28楼业主还要忙，其态度也与28楼业主刚开始时一样，约好了上午推下午，今天推明天，一拖就一个多星期，闹得28楼业主天天到管理处抱怨。管理处灵机一动，刻意安排28楼与29楼业主见面，让28楼告诉29楼业主自己的亲身“遭遇”，使29楼业主意识到邻里关系非一日之长短，当场就同意维修。由于维修工作量大，29楼业主在家休息时间有限，管理处又满足其要求，分两次施工，严把质量关，投诉得到了圆满解决。 [案例点评] 真是无巧不成书。28楼业主先前由于事不关己，拒人于千里之外；不料，自己也遭遇同类烦恼。管理初善于利用机会，抓住这个活教材，圆满解决了投诉。在日常工作中虽然不会经常遇到这么巧的事，但活典型还是较多的，我们应该充分加以利用。 二、房屋修缮的资金来源。 1、资金来源： 按现行的物业管理法规规定，异产毗连房屋修缮的资金来源有： a．物业管理费。物业管理费中的一部分用于房屋的日常维护和小修； b．共用设施维修基金； C．共用部位维修基金。 2、定义： 按中华人民共和国财政部1998年3月12日颁布的《物业管理企业财务管理规定》：“房屋共用部位维修基金”是指专项