××项目经济测算说明书.doc

××项目首开区（171亩）经济测算说明 测算总体说明 本经济测算基于产品类型的不同，设置两种测算方案，其中方案一设定条件全部为高层产品，方案二设定条件包含别墅（独栋、联排）、花园洋房和高层产品。 首开区经济指标取值 用地性质：住宅， 项目占地面积：11.4万㎡（171亩）， 容积率：按照2.5的容积率取值， 建筑面积：28.5万㎡， 公建面积：1.36万㎡，（售楼处、物业用房，道路等） 地下面积:1.14万㎡，（按照总建面得4%取值） 可售面积：26万㎡， 具体经济指标一览表： 项目投资成本估算 （一）测算指标说明 土地费用包含土地土地价格、土地使用金和契税； 前期费用包含各类规费、勘查设计费用和其他准备工作费用； 建安工程费用包含主要建筑和配套公建的建设费用，其中配套公建包含基础设施、景观绿化，根据人防作为地下车库； 其他费用包含管理费用、销售费用、财务费用以及不可预见费用； 收入主要为销售所得收入； 税费包含营业税、城市建设税、教育附加税、土地增值税，不含所得税。 二 方案一投资成本估算（全部为高层） 按照产品设置全部为高层，按照土地成本、前期费用（规费、设计费等）、建安成本、管理费用、财务费用、销售费用及考虑不可预见费用考虑，总计投入成本为13亿元，每平米投入成本为5066元/㎡。 （三）方案二投资成本估算（别墅、洋房和高层） 按照产品设置分别为花园洋房、别墅和高层，按照土地成本、前期费用（规费、设计费等）、建安成本、管理费用、财务费用、销售费用及考虑不可预见费用考虑，总计投入成本为12.8亿元，每平米投入成本为4947元/㎡。 销售收入及投资收益 方案一（全部为高层） 按照方案一，可销售面积为26万㎡，销售价格取值平均为6600元/㎡，考虑缴纳综合营业税、土地增值税（此费用不考虑所得税、）后，项目的净利润为2.3亿元，利润率为17.49%。 方案二（别墅、洋房和高层） 按照方案二，可销售面积为26万㎡（其中高层可售面积22.1万㎡、花园洋房为1.3万㎡、别墅为2.6万㎡），销售价格取值高层按照6600元/㎡，花园洋房按照7500元/㎡，别墅按照10000元/㎡，考虑缴纳综合营业税、土地增值税后（此费用不考虑所得税），项目的净利润为3.18亿元，利润率为24.75%。 测算结论 根据产品类型设置，通过对方案一和方案二经济测算对比来看，方案一的净利润为2.3亿元，方案二的净利润为3.18亿元，两钟方案相差8千万元； 方案一在于普通产品不但能快去去化，缩短销售周期，迅速回笼资金而且从项目后期开发角度而言，更有利于公司将现金流投入后续开发； 方案二设置高层产品的销售额基本收回前期投入成本，后续的利润空间主要在于别墅和花园洋房，但这两种产品销售速度较慢，对于公司现金流要求较高，但利润空间却较高； 对于公司选择何种方案，建议公司在考虑利润的同时，根据自身现金流和融资情况进行取舍。 附件（测算表格） 方案一测算表格 方案二测算表格 户型配比 建筑形态 房型 面积范围 （㎡） 均面积（㎡） 户型配比 所占面积（㎡） 所占套数 高层及小高 一房 50-55㎡ 53㎡ 10% 26000 490 小两房 70-80㎡ 75㎡ 30% 78000 1040 两房 80-90㎡ 85㎡ 30% 78000 918 小三房 100-110㎡ 105㎡ 15% 39000 371 花园洋房 大三房 130-150 145㎡ 5% 13000 90 联排 四房 180-200 190㎡ 5% 13000 68 独栋 四房以上 220-260 240㎡ 5% 13000 54 　合计 　 　 100% 260000 3031 总建面积 260000㎡ 根据经济测算和目前固安市场情况，结合当前信贷政策收紧，而首开区户型在下半年即将入市，在制定户型配比时考虑的总体原则是控制总价，因此户型面积主要以中小户型为主，普通住宅占到首开区85%左右。 模拟销售计划 　 销售节点 推出套数 销售套数 销售面积 销售均价 销售总金额 2011年 10月份 开盘期 300 200 15000 6200 11月份 持续销售期 　 100 8500 6200 12月份 加推期 200 160 12000 6250 合计 　 500 460 35500 6216.90 220700000 2012年 1月份 加推期 100 50 4250 6250 2月份 持续销售期 　 30 2550 6250 3月份 开盘期 300 200 15000 6300 4月份 持续销售期 　 100 8500