富宁达燕南路项目市场调研及物业定位.ppt

市场分析 ——区域三种开发模式比较（3） 代表楼盘：富怡雅居 户型 面积 套数 比例 % 三房二厅二卫 117 44 15.6 45.4 126-128 84 29.8 四房二厅二卫 146-148 48 17.0 30.5 161 38 13.5 五房二厅二卫（三卫） 161 22 7.8 21.3 194 38 13.5 六房二厅三卫 227-331 8 2.8 2.8 合计 282 100 用地面积: 10770.6平方米 建筑面积: 51700 平方米 容积率: 4.8 商场: 两层 平台花园: 7700平方米 实用率:小高层90％、高层85％ 成功借鉴： 1梯2－3户，户户朝南，通风采光良好；板墙结构,自由间隔；厅房全玻璃立面设计；3米层高；5.7-14平方米观景阳台，3-4平方米工作阳台；冷热水管寿命80年；空调位及管道设计隐蔽；集中排烟管道；内嵌式阳台进深2.6m。 市场分析 客户年龄 客户来源 客户职业 客户家庭结构 客户籍贯 客户付款方式 他们一般30-45岁，大多经过特区早期开发和建设，经济能力强，多次置业；具有相当水准的审美观和品位，买房的心态成熟而理性，投资理财观念强——对本区域高度认同和依赖，有合适的住宅就会在本区域置业。 富怡雅居的客户—— ——区域三种开发模式比较（3） 市场分析 ——区域三种住宅开发模式比较（3） 本项目定位为大户型与富怡雅居的比较 项目 楼盘 户型 园林 自身配套 周边配套 销售 速度 富怡雅居 1梯2－3户，户户朝南，通风采光良好；板墙结构,自由间隔； 屋顶花园 有线电视，自来水/二十四小时热水，管道煤气，防煤气泄露系统，闭路电视监控/可视对讲机/IC卡锁，小区网络抄表、缴费；会所：游泳池（室外 /露天咖啡厅，室内/健身房/儿童温书室/保健中心/美式清吧/网吧 99.11~01.5共86% 本项目 按照目前户型设计整改后仍然缺乏亮点； 裙楼顶为整层露天花园 预计：有线电视，管道煤气，防火/防煤气泄露系统；闭路电视监控/可视对讲机；三表自动抄表；家乐福进驻/ 居住氛围较浓，周边配套距离较远 预期12个月； 对比 本项目户型没有优势； 本项目略占优势； 需要针对小户型可户需求丰富会所的功能和设置上； 相当 本项目快 本项目如定位为大户型，规划设计需要具备突出的亮点，会所及配套设施上必须彰显档次和尊贵感。 市场分析 ——区域内三种开发模式优劣势对照 分项 模式 地块价 值实现 品牌 销售速度 总体市 场风险 竞争辐射区域 小户型 价格不易提升 难以依靠一个项目树立高端产品形象及进行品牌经营。 单位多，销售期相对长。 低 竞争覆盖区域大 中户型 价值较高 较容易被大多数客户认识和接受，树立产品形象和品牌知名度。 需要一定时间进行客户积累。 较低 竞争辐射主要为周边区域 大户型 价格最高 有利于建立差异化优势和高端产品形象，品牌效应好。 相对销售期略长，前期客户积累非常关键。 较低 竞争辐射区域最大 中偏大的开发模式是三者最佳契合点 ————实现高利润 ————开发商、项目品牌的实现 ————风险控制 针对本地块而言： 项目分析 用地面积：9529.1平方米 建筑面积：55270平方米 住宅面积：42000平方米 商业面积：13000平方米 容积率：5.8 车位：275个 层数：20层 还迁：5000-6000平方米 用地现状 ——四至、配套与交通 项目分析 项目分析 华强北特殊的地段能满足多元化的安居、商务、投资需求 ——四至、配套、景观与交通 ————地块SWOT分析 优势（S）： 地段成熟，交通便利 配套完善优质 四面临街、昭示性好 客户认同度高 东向有一定景观 地块方正，利于规划 劣势（W）： 规模较小、小区绿化和环境设计 营造受限制 临燕南路部分有一定的噪音影响 周围建筑密度较高 周围厂房与旧建筑混杂 威胁（T）： 深圳整体巨量推出对市场造成的 压力 区域在售和将售的住宅项目，分 流客户 机会（O）： 华强北商圈改造，上步区旧改 区域推出量较小 区域竞争楼盘品质一般 家乐福入驻本项目 项目分析 ——分户型定位之SWOT分析 项目分析 大户型定位 中户型定位 小户型定位 地段成熟，交通便利 有利 最有利 最有利 配套完善优质 最有利 有利 有利 四面临街、昭示性好 有利 有利 最有利 客户认同度高 最有利 最有利 有利 东向有一定景观 最有利 有利 有利 地块方正，利于规划 最有利 最有利 有利 优势（S）： 中大户型定位更有利于发挥地块的优势 ——分户型定位之SWOT分析 项目分析 劣势（W）： 大户型定位 中户型定位 小户型定位 规模有限、小区绿化和环境设计营造受限制； 受影响大 受影响一般