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2011年国家司法考试民法大纲解读 　　曹兴明 　　【新增考点解析】： 　　一．?第十八章第一节合同的变更中，新增考点情事变更原则。 　　法条依据：合同法解释（二）第二十六条　合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 　　1.情事变更原则的适用条件 　　 有情事变更的事实 　　 情事变更的事实，是当事人在订立合同时所不能预见的 　　 情事变更的原因须不可归责于双方当事人 　　 情事变更的事实发生在合同成立以后，履行完毕之前 　　 情事变更发生后，如继续维持合同效力，则显失公平 　　2.情事变更原则的效力：变更合同或解除合同 　　3.情事变更原则与商业风险 　　性质不同：意外；固有 　　是否能预见不同：否；是 　　是否可归责不同：否；是 　　后果不同：变更合同或解除合同；自己承担 　　4．情事变更原则与不可抗力 　　结果不同：履行会显失公平；无法履行 　　责任不同：人民法院根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除；法定免责条款，无须承担责任 　　5．情事变更原则与显失公平的可撤销合同 　　情事变更原则的事实发生在合同成立以后，履行完毕之前；显失公平的可撤销合同在合同订立时就显失公平 　　6. 情事变更原则的适用范围 　　物价飞涨合同基础丧失汇率大幅度变化国家经济贸易政策变化 　　二．第二十章第四节租赁合同中，新增考点房屋租赁合同。 　　1、租赁合同的特征：双务、有偿、诺成、不要式 　　2、租赁期限：不超过20年，超过部分无效。 　　3、租赁合同无效的情形：违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同（超过部分无效）、未经出租人同意的转租合同； 　　在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑（《城镇房屋租赁合同司法解释》第2条、第3条） 　　违法建筑物租赁合同租无效转化为有效的情形：一审法庭辩论终结前无效因素消失的，可转化为有效。 　　4、登记备案与房屋租赁合同的效力：管理性规定；未登记不影响租赁合同效力，除非有特别约定；即使有特别约定，又因实际履行而治愈。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第8条） 　　5、无效租赁合同的处理 　　?可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费 　　 装饰装修物：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第9条） 　　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第13条） 　　扩建费：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理（《城镇房屋租赁合同司法解释》第14条） 　　（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； 　　（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 　　6、一房数租的处理原则：合同均有效，履行有先后顺序： 　　已经合法占有租赁房屋的； 　　已经办理登记备案手续的； 　　合同成立在先的。 　　不能取得租赁房屋的承租人可主张违约责任或请求解除合同、赔偿损失。 　　7、出租人的合同解除权 　　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可请求解除合同并要求赔偿损失。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第7条） 　　承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失（《合同法》第219条） 　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（《合同法》第224条第2款） 　　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同（《合同法》第227条） 　　不定期租赁。双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。（《合同法》第232条） 　　8、承租人的合同解除权 　　（《城镇房屋租赁合同司法解释》第8条） 　　（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； 　　（二）租赁房屋权