成都市日新伟业长城“优地”项目营销推广方案2007年33页.doc

长城“优地”项目营销推广方案 北京日新伟业（成都）房地产营销机构 2007年6月7日 目 录 前言 3 市场篇 4 一、区域市场简述 4 二、区域内电梯公寓对比分析 5 三、目标市场定位 6 产品篇 7 一、典型楼盘产品分析 7 二、本案核心竞争力分析 10 营 销 篇 12 一、营销定位 12 二、营销策略 14 三、分阶段营销推广 15 四、营销推广计划 19 附录：销售部分 30 前言 长城“优地”项目全程营销策划基于以下背景及期望： 优地是长城集团·长益房产在成都市开发的第一个具有品牌性的项目，该项目营销推广不仅仅是单个项目的推广，而是结合长城品牌的整合推广。 优地在一定意义上是吹响了长城集团房产开发的号角，担负着今后270亩项目的前期铺垫和前期造势使命，该项目的亮相对今后270亩的入市有着深远的影响。优地项目由于位踞红牌楼交通快干道，外省通瞿，目标市场应立足“大”区域性客户，全力争取突破全市性客户。 由于本项目担负短期内迅速销售的压力，而项目价格定位又远高于周边原有项目，在价格上与区域客户认知存在一定差距，为保证在较高的价格上实现快速的销售，在营销上就需要利用少数较高端的客户来引导区域客户对本项目的价值认知，实现销售目标。 本报告基于对以上因素的综合考虑，从市场定位、竞争分析、营销策略三方面进行整合营销措施。 市场篇 红牌楼有希望成为成都西南区新中高密度住宅的聚集地、大型生活板块。 优地项目不仅仅是单个楼盘的运作，而是肩负着长城在红牌楼的精品新兴社区运作的序幕。 一、区域市场简述 1、现状 从城西这个大的区域市场来看，目前二环以内已经逐步的趋于饱和，开发重点集中在二三环之间。本案位于红牌楼商圈，毗邻城西房产开发热点区域之一的外双楠片区。 本项目位于外双楠红牌楼区域，红牌楼，是通向我国西南各省和西藏地区的重要交通口岸和商品集散地。如今已形成以汽车、汽配、家具、装饰材料等产业链为一体的中心商贸带，尤其以汽车、汽配产业闻名全国，有“北有亚运村，南有红牌楼”之说，而随着拟建红牌楼广场、修复红牌楼古牌坊，以及打造体现民族特色和文化特色的商旅步行街等政府全新规划的出台，将进一步提升红牌楼整个区域的商业价值。同时，该板块为政府全力打造的武侯国际社区，正在被诸如蓝光、金房、置信、滕王阁等众多品牌开发商联手打造为高尚居住区，成为新的成都市房地产投资热土。日益浓厚的商业氛围和高尚社区的整体规划，将直接带动该区域土地价值的不断升值，投资潜力有目共睹。 土地市场 从住宅市场价格来看，有数据显示2003年前外双楠的在售楼盘中的住宅平均价格仅为2560元/平方米。而该片区的房价已经普遍翻了将近一倍。 开发商 地址 区位 总占地 （亩） 建筑面积 （㎡） 容积率 绿化率 类型 价格 面积段 开盘时间 红馆 宝嘉 房地产 武侯区红牌楼 城西 二三环间 20 40000 2.8 30% 小高层 4350 78-187 2006-5-14 丽都帝景 鑫万实业 武侯区长益街3号 城西 二三环间 31959.76 / 高层（14、15） 4000 2006-5-28 永海 楠宝石 成都永海实业 二环路西一段96号 城西 一二环间 5.56 17310.4 4.67 / 高层小户型 4650 45-90 2006-4-28 云翔远景 云翔 房地产 红牌楼二环路口外300米右转 城西 二三环间 14 26000 2.95 25% 多层、小高层 小高层3800多层4000 80-153 2006-4-12 双楠尊邸 嘉宇 房地产 内双楠广福桥正街、近高升桥 城西 一二环间 10 33989 3 25% 高层18 4700 68-153 2006-1 置信丽都花园城 成都置信 武侯大道与三环外交界处 城西 三环外 266668 57627 1.2 65% 小高层 4300 88-163 2005-12-11 优地 长城集团长益房产 红牌楼 川藏路 城西 二环外 70 92529.41 4.38 3.82 ～ 25％ 高层（16、17、18） 4760 40-120 2006-9-15 小结：该区域内在售物业大多是小高层电梯公寓，从现有项目的情况看，中小户型电梯公寓的市场认同度较高，销售情况良好，说明中偏小户型的电梯公寓在本区域内有着良好的发展前景。 三、目标市场定位 根据本项目市场调研结果，结合对周边项目客户来源的分析，我们对本项目目标市场的基本组成做一预判： 投资者 50%+ 自住者 50%- 重点客户：1、城西置业者 2、周边经济圈 次要客户：1、市内其它区域者 2、省内迁入者 偶得客户：1、省外初入者 本项目基本人群特征 1、基础客源：武侯区及市区客源 消费者构成： 来自武侯及市区的客源，主要从