北纬40°开盘执行方案6.18.ppt

北纬40o 开盘执行方案 策略前提: 在确保12至18个月完成全案90%以上销售率的前提下,实现不低于10000元/平方米的销售价格. 两个思考方向: 方向一:快速销售 12个月/10000元/M2 /当年回款8亿 方向二:追求利润 18个月/10500元/M2 /当年回款7亿 东部区域参考： 金隅凤麟洲 华美橡树岭 金泰先锋 金地格林小镇6 五环 四环 12000 13000 8700 6950 四五环间，居住环境佳 新政影响，大小参半 小户型主打30-70一居 消费认可度低 超低密度，依别墅区 赠送面积大，折合单价低 一月后进入销售难点 持续热销难度大 □ 虽然房价的不断攀升，购房人群的对房价的接受程度也随着加强。但从市场反馈的信息分析，12000元/㎡的销售价格在产品附加值不是太高的情况的下已成购房人群的最高承受限度。 —— —— 　 0 0 6 其中复式 40 55.56% 4 6 18 18 其中三居四居 40 31.02% 31 45 245 245 其中一居两居 40 32.70% 35 51 263 269 总套数 开盘周期 销售率 认购套数 销售套数 放量 套数 金隅凤麟洲 　 0 　 0 0 97 商业总套数 50 65.85% 64 71 205 435 住宅总套数 —— 65.85% 64 71 205 532 总套数 开盘周期 销售率 认购套数 销售套数 放量 套数 华美橡树领 东部区域参考： 东部区域参考： 金隅凤麟洲 华美橡树岭 金泰先锋 金地格林小镇6 五环 四环 12000 13000 8700 6950 国企背景，先名后利 低价引爆，小幅开盘 节奏控制，平稳销售 超低密度，大牌制造 难见市场低价，引发全面热潮 □ 在当前北京市场，同比较低销售单价的产品在市场中，一经推出必能引起市场轰动的效应，同时使产品以快速的销售速度被市场所消化，从而引发连锁效应，也为后期产品的推广、销售环节带来事半功倍的效果。 20 98.99% 3 194 199 199 总套数 开盘周期 销售率 认购套数 销售套数 放量 套数 金泰先锋 20 61.50% 0 139 226 294 总套数 开盘周期 销售率 认购套数 销售套数 放量 套数 金地格林小镇6 东部区域参考： 其他重点参考： 万科中粮 假日风景 9550 四环 五环 西南四五环间，周边环境落后 宣传推广不遗余力 品牌价值影响市场 20 96.43% 324 336 446 总套数 开盘周期 销售率 认购套数 放量 套数 假日风景 □ 优质项目的市场生存力强 整体社会仍存在较高的市场接受率 8000 9000 10000 12000 14000 16000 市场认可度较强 市场瓶颈较大 进入到危险价格区 大户 小户 绝对引爆市场的罕见价格 开盘清盘的市场优势价格 稳健但需一定市场附加值的区间 追求利润牺牲销售速度的区间 市场风险较大 持续销售能力差 需较高附加值支撑 第一次正式入市，前期积累时间有限，客户认可度及忠诚度仍需不断积累。 项目性价比水平中流，非高性价比类型，不能以绝对价格取胜。 短期内要求的销售回款及销售速度较快，目标上限制了项目的涨价空间，同时受到销售价格非高性价比的影响，速度达成难度大。 销售周期内大量已知及位置的相似竞争楼盘予以分流。 大户型持续旺销需要市场的足够支持非纯人为因素可控。 观点 鉴于本案小户型的使用率较低，必将成为客户购买的重要参考数据， 建议小户型开盘价格不高于9200元/平米。 当对外报价在8800-9000元之间，可引发较强烈的市场饥饿感，热销轰动 当对外报价在9000-9200元之间，仍能以较高热度比较稳妥的引爆市场 大户型产品报价由于有一定的产品稀缺性，可定制在12000-14000元之间 开盘定价策略 价格制定 景观公寓定价策略——“低开高走”，突破期房销售 吸引市场，缓解开盘项目工程形象不充分及销售季节的不利因素，补充 　　销售回款 便于迅速成交,积累客户,促进良性循环 便于后期价格调控,降低风险 花园洋房定价策略—— “高开高走”，确定市场形象 产品资源优势突出,易确定市场形象 工程周期较短，有利于快速回款 价格制定 开盘对外销售均价 景观公寓：9200元/平米 9层花园洋房：11600元/平米 4层花园洋房：14000元/平米 周期预告性：期房阶段客户的成交周期相对较长，对于今年较高的任务指标，如何缩 　　　　　　　短成交周期是我们必须要面临的课题，因而价格涨幅的利用就显得尤为 　　　　　　　重要。在实际的操作过程中，对于当期来访的意向客