5商品房销售法律风险控制.ppt

主要内容 第一部分 来自政策、法规的风险 一、销售 、预售条件 预售条件的核心是预售许可证，未取得预售许可证的，不仅不能直接进行预售，同时也不能以认购、预订、排号、发放VIP卡等形式变相收取定金。 需要注意的是，在取得预售许可证前从销售中介收取预收房款的，可能被认定为上述“变相收取定金”的形式之一。 二、法律禁止行为 1、不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房?。 第一部分 来自政策、法规的风险 【案例】违规发卡放号引发群体性事件，开发商终于自酿苦果 据调查，环保建设公司在8月3日才取得“上品十六”第一期1158套商品房的预售许可证，但从6月起，该公司就开始对外发售VIP卡2735张，每卡收取6666元，收取预订性质的费用共1823万余元。不仅违反商品房销售中的有关规定，而且在摇号选房过程中准备不足，组织不严，措施不当，引发群体性事件，导致社会不稳定，严重扰乱房地产市场的正常秩序。 第一部分 来自政策、法规的风险 三、法律强制性要求 1、10日内一次性公开全部房源及价格 2、按照申报价格明码标价（一套一标）对外销售 3、除标识价格外不得收取任何费用（包括其他服务费用如代办手续） 第一部分 来自政策、法规的风险 【案例】发改委开首张房地产罚单 开发商价格欺诈被罚50万 江西云星地产在赣州市开发云星中央星城，在销售过程中存在“虚构原价，虚构降价原因，虚假优惠折价，当地物价部门对其处以50万元罚款，并被责令退还违规收取的“诚意金”和各项代收费共计1133.08万元。 第二部分 来自销售中介的风险 一、因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险 由于销售中介是以开发商名义对外进行销售，因此开发商应对外承担销售代理公司在销售过程中以及销售后所需承担的法律责任。 规避方法： 二、因包销引起的法律风险 应避免在取得预售许可证明向包销人收取一定比例的包销款，避免被认定为违规“预售/销售商品房”的行为。 第三部分 来自不当广告的风险 一、广告发布基本要求 1、未取得预售许可证或符合现售条件前，不得发布房地产广告。 2、广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。 第三部分 来自不当广告的风险 二、虚假广告引起的法律风险 1、买家因虚假广告而购买商品房的，有权退房并获得不高于房价款1倍的赔偿； 2、遭到行政处罚； 3、情节严重的，甚至可能构成刑事犯罪（虚假广告罪）。 规避方法： 第三部分 来自不当广告的风险 【案例】发布虚假房产广告被罚30万（2009） 湖北东盛房地产有限公司先后在媒体及开发楼盘外墙悬挂条幅发布广告，多次使用“高级住宅原价：8800元起/平方米，现价6000元/平方米”等用语。经查实，该楼盘发布此广告前并未以8800元起/平方米销售过房屋。 第三部分 来自不当广告的风险 三、广告约束力问题 广告内容一般并不约束开发商对买家的义务，但广告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商应受其约束。 规避方法： 第三部分 来自不当广告的风险 案例：赵某等 44 户与南京某房产公司商品房买卖合同纠纷案（江苏） 【案情概要】某房产公司在对外销售某楼盘时，在售楼处放 置的宣传资料对该楼盘的一些设施作了描述，如 9 米高的水景大 堂，顶层是直升飞机停机坪，31 楼是多媒体会议层，16 楼是公 共餐厅，37 楼为俱乐部等。此后，赵某等人分别与该公司签订《商品房买卖契约》，对房屋的基本状况及违约责任作了明确约 定。双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行了约定。合同签订后，赵某等人均按约支付了房款，该房产公司亦交付了房屋。因房产公司交付的楼盘与宣传资料中所描 述的大堂、公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施 不符，赵某等诉至法院，要求该房产公司承担违约责任。 第四部分 来自买家的风险 来自买家的主要风险： 1、销售现场布置和样版房相关的法律风险； 2、认购书产生的法律风险； 3、贷款担保的相关法律风险； 第四部分 来自买家的风险 1、样板房相关的法律风险 开发商销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交