示例2：房地产贷款检查.doc

示例2：对房地产贷款检查（全面） 一、检查主要内容 （一）授信管理及风险控制 1.总行管理决策层面 关注房地产信贷业务的内控建设及管理状况： （1）是否根据国家宏观调控政策要求调整相关房地产信贷政策，房地产行业授信政策是否符合本行的经营策略和发展导向； （2）房地产贷款的相关业务操作、风险管理、项目评估等办法和操作规程是否健全、审慎、有效，信息系统化管理是否全面、准确、有效，是否存在管控盲点和漏洞； （3）授权管理是否遵循逐级有限授权、区别授权和及时调整等原则； （4）是否对房地产贷款实施统一授信管理，涉及房地产行业集团授信和信息管理如何；房地产信贷资产余额、新增额及风险敞口对应占比全行信贷资产如何；是否定期进行趋势调研及分析，并改进风险管理措施； （5）是否建立压力测试管理机制，定期对房地产行业贷款情况进行压力测试；是否将测试结果运用到风险管控和行业授信策略中，并制定相应的应急预案； （6）是否建立包括土地、在建工程、个人住房和商业房等内容的抵（质）押品管理相关办法；拔备政策如何，减值准备是否充分； （7）是否建立房地产信贷业务相关考核激励机制，导向性如何；内部审计和监督机制是否健全。 2.分支机构经营层面 关注贷款“三查”制度的落实及风险管理状况。主要检查： （1）房地产授信业务是否合法、合规，相关部门和人员是否严格执行授信业务政策和各项内控制度； （2）是否按照贷款新规要求规范贷款操作管理。包括： A．贷前调查是否尽职，是否调查掌握企业背景和真实经营情况以及个人的真实信息，分析是否客观、合理、到位； B．贷时审查是否审慎，是否遵循内部流程和监管政策要求，并认真落实风险提示和管控原则； C．贷后管理是否到位，对信贷资金监控制度是否明确，资金支付管理是否合规，是否及时跟踪核实信贷资金的实际使用情况。 （3）风险管理是否及时、有效 A．五级分类是否准确，调整是否及时； B．是否对近几年来的房地产信贷资产质量走势进行分析，对当年新增房地产不良贷款是否及时分析原因、跟进化险措施，存量房地产不良贷款是否有效采取并落实化解处置措施； C．对尚未形成不良但潜在一定风险的房地产贷款是否加强监控并采取必要的管理措施； D．对房地产贷款管理过程中存在的问题是否已采取改进措施等。 3.监督管理层面 （1）是否从业务条线或审计条线定期对本行的房地产信贷业务开展检查监督，频率和效果如何； （2）问责制度或办法是否覆盖房地产信贷业务的各个环节； （3）对外部检查和内部审计监督中提出的问题整改是否到位，是否对相关责任人进行问责，整改和问责效果如何。 由于房地产开发贷款包括商业性房地产开发贷款、保障性住房开发贷款、土地储备贷款、经营性物业贷款、个人按揭贷款（含一二手房住房按揭贷款）、个人商用房按揭贷款等，这里具体介绍商业性房地产开发贷款及个人按揭贷款。 商业性房地产开发贷款 1．检查思路 商业性房地产开发贷款是指贷款人向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。普通房地产开发贷款主要特点是项目资金封闭运作，即对开发商开发的房地产项目从立项、可行性评估、资金投入、缴交土地出让金、工程施工、房地产销售等进行全过程的持续跟踪监控，通过办理土地使用权、在建工程、商品房屋销（预）售合同抵押等法律措施，有效控制房地产项目的现金流出、现金流入，使流出、流入的现金通过贷款行账户周转运作，以确保贷款行信贷资金优先受偿。 2.主要检查要点及方法 调阅商业银行房地产开发贷款授权授信管理文件和相关制度，熟悉商业银行的房地产信贷管理组织架构及制度的健全性，评价与当前房地产政策和监管要求的一致性； 审阅商业银行全科目会计报表，核对房地产开发贷款的会计科目及与统计数据（贷款台账）的匹配性； 根据房地产开发贷款变动情况，对新增较快的时段和机构、数额较大、开发商信息异常或多元化经营的房地产开发贷款实施重点抽查； 查阅相关房地产开发贷款信贷档案和开发商的会计表报资料，了解各环节工作人员的尽职情况，重点关注开发商的资质、基本背景和财务状况，以及贷款对应开发项目和项目资本金的合规性，担保的真实、合法和有效性； 核查商业银行对房地产开发贷款的风险管控能力；调阅相关借款人的存款分户账、会计凭证和贷款台账，通过跟踪资金的实际流向，了解房地产开发贷款的真实用途和商业银行对信贷资金的管控能力。 3．制度建设。 主要检查： （1）是否根据国家宏观调控政策要求适时调整相关房地产信贷政策，房地产行业授信政策是否符合该行的经营策略和发展导向； （2）房地产贷款的相关业务操作、风险管理、项目评估等办法和操作规程是否健全、审慎、有效； （3）制度及政策传导机制是否及时、有效；内部稽核、监督机制是否健全、有效。 4．风险控制。 主要检查： （1）房地产信贷投放是否贯彻落实国家宏观调控