泗阳商业及商业地产发展阶段研究-修改稿.doc

目 录 前言 3 1、街区商业发展 4 2、商业街的发展 8 3、社区商业发展 9 4、专业市场和批发市场发展 10 二、中华广场阶段 11 1、街区商业发展 11 2、商业街发展 14 3、社区商业发展 14 4、专业市场和批发市场发展 14 三、华润苏果广场阶段 16 1、街区商业发展 16 2、商业街发展 19 3、社区商业发展 19 4、专业市场和批发市场发展 20 四、未来发展及竞争环境预测 20 1、街区商业发展及竞争环境预测 20 2、商业街发展预测——女人街将迎来新的发展 22 3、社区商业预计将有所作为 22 4、专业市场和批发市场预计在短期内难有突破性发展 22 五、本案的发展机会分析 23 1、商业消费观念活跃，品牌效应明显，将大大降低本案发展成本 23 2、综合体的商业优势，将使得本案在未来竞争中占据更多话语权 23 3、时尚品牌百货将填补市场的空白，形成本案所在商业中心的核心竞争力 23 六、商业街的发展机会 23 1、主题经营是商业经营的方向 23 2、引入管理公司或者成立专门的管理团队，实行初期经营管理 24 3、主力店应当具备商业创新能力和极大的市场活力 24 结束语 25 前言 有关泗阳商业和商业地产的基本情况，在前一阶段的相关资料中都有详细的论述和介绍。为了避免简单重复，经过思考本文拟采用实证研究方法和定性研究相结合，通过对泗阳市民、经营者和房地产业内人士的走访和调查，加上个人的了解，还原泗阳商业发展的过程。 本文希望通过对泗阳商业及发展历史的研究，发现其发展规律，并初步预测未来泗阳商业的竞争，特别是中心商业的竞争格局和基本态势，从而为本案规避市场竞争，寻找市场发展机会提供有价值的经验。 本文将泗阳商业发展分为三个阶段、四种商业形态进行对比研究，三个阶段分别是花园口阶段、中华广场阶段、华润苏果广场阶段，每一个阶段对应着街区商业、商业街、专业和批发市场、社区商业等四种商业形态。基于以上基础，对泗阳上商业发展变化进行了较为详细的介绍，分析其发展过程和特点。 对未来商业竞争的预测，则结合商业发展的过程和对现有商业规划基本情况的了解，分析未来商业发展的趋势，提出了人民路中轴商业，以及未来众兴路南线、淮海路中线、北京路北线商业发展的基本态势，据此，分析了本案未来发展的机会。 一、花园口阶段 主要特点：主要依托地理优势，依靠泗阳大桥桥头堡优势聚集城南、以众兴路吸纳东西、凭人民路积聚城北，依靠传统的商业消费习惯，形成了最早的商业聚集中心。人民路、淮海路、桃园路等主题商业经营逐渐兴起。这一时期特色商业街和主题商业发展尚处在起步阶段，社区商业功能还十分单一，仅能满足简单的日常生活需要，专业市场还存在于传统的农贸市场、副食品市场之中，还未真正形成。 1、街区商业发展 人民路（电视塔——花园口段） （1）主要经营业态 电信、金融分支机构及其营业用房、服装、百货商场、黄金珠宝、鞋帽、蛋糕、干货销售、医药、便利店、美容美发、旅店、烟酒店、早餐店、彩票销售、电子、数码销售、维修服务、小型餐饮、快餐店、鲜花、眼镜店、电器修理等。 （2）街区发展特点 本阶段人民路商业还比较初级，经营模式单一，以家庭生活服务为主要内容；以数码、电子为主的主题商业形成了一定的规模，聚集效应初步显现；金融、电信等成为本阶段的主要形象门店；百货商场主要是金贸大厦一层，以传统百货为主，面向普通大众消费为主。 众兴路（桃园路——解放路段） （1）主要经营业态 超市、家电卖场、休闲餐饮、美容美发、KTV、特色餐饮、宾馆、洗浴中心、影院、金融、邮政、电信、五金、电子、药店、医院、百货、鲜花、婚纱摄影、学校、文具销售。 （2）街区发展特点 众兴路，是最早的一条中心商业街，依托学校、医院等最初的公建设施，以及最早的百货商场——亚细亚购物中心（以传统百货为主），逐渐聚集了包括农工商、苏宁电器、五星电器等在内的一批知名连锁企业，逐渐丰富了街区的业态，随后包括休闲餐饮欢乐时光等在内的休闲餐饮的逐渐加入，使得众兴路成为了最早的一条中心商业街。 淮海路（解放路——繁荣路段） （1）主要经营业态 超市、金融、电信、酒店、旅店、机电销售和修理、鲜花、礼品、休闲餐饮、特色餐饮、服装、副食品批发和零售等。 （2）街区发展特点 淮海路最早以五金机电销售和修理为主要经营内容，摩托车、电瓶车销售和维修服务逐渐兴起，并向这一街区聚集；依托“慢字口”形成了金融电信的形象门店、超市门店（原为苏果超市）；淮海路还有泗阳最早的规范型酒店泗阳大酒店，住宿、餐饮、会务等功能齐全；旅店业则随着泗阳中央商城及其商业街的建设而逐步兴起，取代了原有的副食品批发零售而成为新的城市商业特征；淮海路也是最早引入“UES”休闲餐饮的街区。 解放路（北京路——众兴路段） （1）主要经营业态 排挡夜市、饭店