珠海联洋商城策划案.ppt

珠海联洋商城策划提案 市场概述 定位、规划 营销推广 目 录 市 场 概 述 珠海经济正在以11％的年增长率不断稳定发展。 珠海旅游业2002年接待境外游客129.96万人次，创旅游外汇收入41.51亿元，比上年同比增长15.6％。 珠海的人均可支配收入为年16800元人民币。 珠海房地产市场发展潜力大 珠海的人均收入与深圳和广州的差距不大，但珠海的整体房价要比其它两地低很多。珠海的人均收入/房价比却是其它两地的两倍。 市 场—— 珠 海 商 业 全年社会消费品零售总额143.47亿元，比上年增长11.7%，增速比全省平均水平高出0.7个百分点。分行业看，批发零售业零售额109.41亿元，增长13.9%；餐饮业零售额22.93亿元，增长8.5%。 家电、数码产品成为消费热点 珠海商圈概况—— 迎宾南路商业街——珠海最有潜力的业街区之一 莲花路商业街 ——珠海最为繁华的商业街区之一，以散铺、小商品为主 景山路商业街 ——具海滨休闲意境的购物街，大商场分布集中档次较高的商业街 凤凰路商业街 ——老商业繁华街 拱北主要商业分布： 莲花路步行街 万佳所在的国际大厦 拱北口岸广场 珠海八十年代的城市商业中心为香洲香埠路和凤凰路，九十年代的城市商业中心为吉大景山路。 拱北迎宾南路及莲花路将成为珠海唯一的市级商业中心。 定位、布局、建筑规划 项 目 概 况 整个项目由两条步行街，一座购物城，一 座娱乐城，一座商业会所，一座农贸市场组成。 总建面积8.2万平方米左右。 SWOT分析 优势： 地域优势——离澳门近，是澳门等境外人士消费的主要区域。 ? 规模优势——本项目的规模大，易形成完善、成熟的综合商业区。 消费力优势——拱北区域购买力旺盛，消费能力强。 劣势： 远离核心商业区，未能将人气有效吸引到项目中。 迎宾南路为快速干道，对本项目有一定影响。 规划中商业地块布局较分散，不利于聚集人气。  机会： ? 港珠澳大桥极有可能在拱北登陆。 珠海是个旅游城市，旅游业发展势头旺盛。 珠海经济保持持续上升趋势，人均可支配消费能力高。 珠海尚没有大型SHOPPING—MALL。 港珠澳大桥——珠海经济的新引擎 威胁： 项 目 总 体 定 位—— 以餐饮、娱乐旅游为核心的，兼顾精品 购物、休闲娱乐的景观式，城区SHOPPING— MALL。 功能分区定位—— 购物城定位： 以高档精品店为主——天然选址：富人区 和城市商业中心 餐饮部分定位： 以大众化餐饮和特色餐饮相结合 娱乐部分定位： 以休闲娱乐和动感娱乐相结合，年轻态、大众化的城市娱乐中心。 业 态 和 布 局—— 商业地段价值规划： 商业功能布局： 购物城业态和布局 ?楼层 业种 B1 大型美食广场－－（广东“为食”天性，积聚人气） 1F 少淑女装＋时尚用品店（饰品和化妆品） 2F 少淑女装＋时尚用品店（饰品和化妆品） 3F 绅士装＋运动精品店 ? 娱乐城业态和布局 楼层 业种 1F 数码产品专卖或家电专卖场（珠海 商业的新热点：家电、数码产品） 2F 酒吧或特色休闲咖啡吧 3F 影城及其它高尚娱乐 会所业态和布局 业种： 社区配套的场所 高尚娱乐和餐饮 酒店式服务公寓 车库 设置两个地下车库：一个在岭南路商业步行街的西部（见前图）；一个在娱乐城的下面； 车位数目确定：按照1:160（每160平方米商业建筑面积设置一个车位），为500个。 商业步行街业态规划和布局原则 （1）按营业面积和楼层敏感性原则 （2）按地段价值布局原则 （3）相邻、分离原则 （4）错位和互补原则 建 筑 形 态 规 划 建 议 商业业种规划 经调整后的建筑体量： 购物城