万科松山湖项目提案.ppt

价格分析（Price Analysis） A：整体市场构成： 本土市场（东莞高端市场）＋有效潜在市场（深圳高端市场） Q：可选策略组合：渗透/品牌/成本/扩张 A：客户构成： 东莞客户与深圳客户对项目因素分解后的价格敏感度存在差异， 因而对项目预期价格的接受程度不同。 Q：可选客户组合：根据项目开发特性确定动态客户构成 万科最好的作品是? 波特五力分析进行修正 五力模型对本项目进行修正 建立Uffize联名艺术馆 建立Uffize联名艺术馆 思路来源： 108年后，百事市制首次超越可口，赢得全球尊敬； 10万美金，百事大道修进沙漠中的达旗农场，开始马铃薯种植； 将种植技术传达给当地农民及学生，培养未来的供应商及消费者； 帮助生态脆弱地区实现环境及经济的可持续发展； 思路来源： 传承剑桥、牛津的竞争精神； 学术与健康的均衡观念。 立足点 (Stand) 立足点 消费分层 富裕阶层的放纵消费观正在逐渐瓦解，消费结构逐渐呈两极化： 趋优消费（Trading Up） 花大价钱换取在情感、品质、性能方面具备显而易见的价值； 趋平消费（Trading Down） 对那些不具备情感重要性的商品，专门挑便宜货。 ——波士顿咨询公司《消费升级》 立足点 (Stand) 立足点 趋优消费者心态特征 相信自己对项目的情感反应； 凭借丰富的置业经验形成缜密思维与眼光； 需要更加实在的价值与差异化； 对应的产品档次与形象。 Q:——情感反应在本项目的落脚点？ 何种项目形象才能打动趋优消费者？ 结论：为本项目争取趋优消费者。 立足点 (Stand) 情感因素是新奢侈品牌区分于普通品牌与传统奢侈品牌的根本标志。 ☆自我关爱（Taking Care） ☆探索追求（Questing） ☆联系纽带 （Connecting） ☆个人风格（Individual Style） “商品已经不再是一个简单的生产和消费的问题， 而变成了一种社会对话的语言。” ——索尔斯坦.凡博伦 情感与奢侈商品 立足点 立足点 (Stand) 本项目客户心态分析 立足点 ☆自我关爱 ☆探索追求 ☆联系纽带 ☆个人风格 自然人 社会人 自主人（On and Off） 对健康管理缺位的朦胧意识 对生活责任及意义的隐约迷茫 对圈层的再选择、融入 对自我的新定义及表现 对新奢华商品的理解： 非传统奢侈品类中的顶级品牌 传统奢侈品牌的延伸 利用情感因素树立广泛威望的品牌 新战略 新战略（Strategy） 地产行业新奢华商品： 公寓物业：世金汉宫 Golf 物业：观澜翡翠湾 海景物业：万科17英里 梅塞德斯-奔驰A140 我是奔驰 马克·雅可布 我是lv 观澜长堤 我是世界第一大球会的golf物业 新战略 The Body Shop 17英里 我带给社会的除了享受还有责任 以距离圈定少数优势阶层 借鉴新奢侈品的推广营造本项目高档次 传统奢侈品的延伸 树立了广泛威望的 新战略（Strategy） 新战略 (Strategy) 迎合理念更新（传统奢华因素） ——平衡健康的生活本义 ——新奢华品的倾斜消费 引导情感回归 （树立广泛威望） —— 社会精英的信仰再造 新战略 迎合＋引导 源本天赋，自然奢享 All of Nature 松山湖畔，共同的未来 Lakefront Beauty 立形象 源本天赋 源：水源、源头、本性 天赋：地块及项目属性，另外还寓意人类源于自然，渴望自然的天性 形象演绎（Deduction） 现代文明的威逼下，人们离纯朴恬静的大自然已经越来越远，一些古朴的令人神往的原始生活已经褪化得无影无踪，取而代之是嘈杂、焦灼、浮躁和不安。 人是自然之子， 崇尚自然、回归自然之心亦为天赋。 松山湖：天赋美地 源本天赋 形象演绎（Deduction） 安大略湖：生态、悠闲 西湖：内敛、柔美 日内瓦湖：高尚、纯粹 松山湖：？ 形象演绎（Deduction） 源本天赋 生活方式：自我关爱、个人风格 富庶 闲适 生态 健康 风情 理想 国际化 想象力 融合 和谐 松山湖 生活境界：探索追求、联系纽带 概念构想 源本天赋 希望自然自在不再是一种奢侈的度假，而将重新成为生活的一部分…… 形象演绎（Deduction） 源本天赋 “深呼吸一次，足足回味一辈子” “人的休闲生活也将参与定义他将来工作的价值” 形象演绎（Deduction） 源本天赋 梭罗的散文体著作《湖滨散记》是美国现代文学中散文作品最早的典范之一。以其随意的笔锋，体现出休闲、质朴、回归自然的意境，早已被整个世界阅读和怀念了。 在这部泛着宁静幽光的书中，