云岭盛世佳园营销策划报告终.ppt

作为云南省的经济中心，昆明近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础. 昆明产业结构中二次、三次产业相当，旅游、烟草、水电等支柱产业核心地位突出，产生了大量的有支付力人群 旅游业是昆明市的支柱产业之一，对GDP的贡献高达19%，远高于其他全国旅游城市平均水平. 从历年数据来看，昆明产业结构二、三产业相当；对比国内核心城市产业结构，昆明第三产业比例达到平均水平。 昆明旅游收入占第三产业产值的30%以上，旅游业占GDP的19%，高于国内其他旅游城市，对昆明经济增长产生很大拉动作用。 城市经济特征分析总结 城市特质2：多元、融合、追求时尚的城市文化——缺少强势本土文化，具有较高的开放度与融合性 城市特质3：追求品质生活的城市心态——建立在崇尚消费、敢于消费的城市消费心态基础上的内需强劲 根据与房地产市场发展紧密联系的相关指标的分析，昆明房地产市场具有较大发展空间. 受房地产政策调整影响，2004年以来昆明房地产投资与销售大幅度上升，进入爆发式增长期，整体呈现供不应求的现状. 商品房关键指标与杭州、成都对比分析表明，昆明房地产市场现实需求远大于与其经济发展水平相当的城市 与行政区城市地位类似、城市特质相同的杭州和成都相比，2005年昆明城市GDP总量以及城镇居民可支配收入均处于落后水平，杭州GDP是昆明的2.7倍，人均可支配收入是昆明的1.7倍；成都的GDP以及可支配收入分别是昆明的2.2和1.2倍 在经济实力和城市人口数量均少于成都和杭州的情况下，2005年昆明商品房销售总量接近700万，与杭州相差仅100万平米；三个城市（昆明、杭州、成都）人均商品销售量分别为1.14、1.07和1.32，几乎相当 房地产价格的上涨幅度与人均可支配收入上升幅度基本保持一致，相比中国其他城市昆明市场处于良性健康的发展状态. 昆明人对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达49%，居住改善型的中高端物业具有较大的本地市场需求. 宜人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占到总体的40%，存在大量置业目的为非投机性质的休闲度假或自住客户. 从分布特征上看，昆明房地产市场以城市中心为核心形成了三个基础不同特征各异的圈层. 其中城市近郊及新城发展地带为未来主要住宅供应地区，内部呈组团式聚集发展，各组团特征明显. 从未来的供应上看，昆明市场的后续供应仍然较大，且主要分布在城市近郊及新城发展带. 昆明房地产市场总结 小结及启示 昆洛板块以历史资源为基础，以运动健身为主导，融文化旅游、购物休闲、居住等功能为一体，生态环境良好，风貌特色鲜明的综合型新城区。 未来板块发展将以物流和新都市生活区为主,在昆洛路和广福路的带动下,周边沿线产业也将得到带动发展。 昆洛板块交通便利，横向广福路和纵向昆洛路及昆洛公路交叉形成该板块当前的主力交通,高起点的规划也奠定城市景观价值。 昆洛板块已初步奠定昆明新物流中心地位,沿广福路的大型专业市场和社区型商业,为区域带来商业地产开发的巨大机会. 世纪城和新亚洲体育城的优质教育配套以及大型运动配套,为未来项目业主提供就近消费便利. “低开低走”开发模式在当地市场足够之撑的情况下，通过较低的市场定位可实现大量的资金回流，但难以实现项目与高端客户对接. 结合开发商开发目标和本项目的实际情况，“低开高走”的开发模式为本项目最佳选择路径 以不同客户的价值关注点以及项目核心竞争力为基础进行产品定位 团购房、经济适用房的售卖价格有限，高度做到限高，减少其对用地指标的占用；采用一梯多户点式小高层的产品，减少对建筑空间的要求，以利于商品房的环境营造； 满足建筑密度和容积率的条件下，洋房建筑面积尽量做到最大，提升项目整体销售均价；采用6+1的建筑形式，增加了产品品质和土地利用率； 充分利用靠近大剧院和博物馆的沿街面，增加其产品价值，定位为围院式别墅，提高售卖单价，增加产品利润。 地块功能区初步建议 车行交通组织建议 人行交通组织建议 营销策略核心问题 本项目营销的几个关键概念，贯穿整个营销过程 项目卖点众多，需要整合到一起，形成合力，贯穿整个营销过程 营造圈层，拓展客户渠道，广泛积累客户，将其贯穿到项目营销的全过程 项目分期开发配货建议 营销阶段推货原则 现房发售，强势引领客户购买欲 把握节点，借势推货 精选货包，推势奠定高度 复合推广，造势引爆 入市时机与配货 工地围挡：高大、有气势的围档，不间断的项目形象宣传，建立区域控制权 目的： 展示项目形象主题和核心价值点，演绎项目品牌；将脏乱的施工现场与外界隔离，避免对项目形象的影响。 业主会员升级方式及会员权益 看楼通道包装——设置看楼体验中的煽情点 细节看楼通道——灯光、通道临时包装、地毯的装饰效果体现项目档次 样板间的包装是体验营销的重中之重 通过合理的样板间设计，规避户型