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精品培训课件 信贷、担保贷款和抵押贷款 抵押贷款合同管理流程 借 款 人 及 抵 押 合 同 公 证 借 款 合 同 抵 押 合 同 编 号 分 发 借款合同变更 借款合同解除 借款合同终止 借款合同违约 抵押合同 借 款 合 同 保 管 法院 裁决 信贷、担保贷款和抵押贷款 抵押贷款 设定抵押的条件 可设定为抵押物的房地产包括： ⑴依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权； ⑵企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物； ⑶依法获得的房屋期权； ⑷依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； ⑸依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。 信贷、担保贷款和抵押贷款 抵押贷款 不可设定抵押的房地产 ⑴权属有争议或不清的房地产； ⑵已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； ⑶用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ⑷列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产； ⑹未依法登记领取权属证书的房地产； ⑺未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产； ⑻行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外； ⑽划拨土地使用权。 信贷、担保贷款和抵押贷款 抵押贷款 设定抵押贷款时应注意的事项 目前我国房地产的产权结构复杂，在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题： ⑴共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。 ⑵出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。 ⑶房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估价受到较大限制；不同类型的房改房，其评估价差异较大。 ⑷新增添附物问题房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。在需要拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖，但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。 房地产市场金融中的资本流及资金来源 我国房地产开发资金来源及运作 目前，我国金融业管理制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。当地产资金开发的来源和运作的基本模式可以用图示1来作简单描述 房地产市场金融中的资本流及资金来源 国营公司 各类公司 股份公司 各类公司 特定城市政府与居民 资金来源 各类公司 国营公司 各类公司 股份公司 各类公司 特定城市政府与居民 资金来源 各类公司 政府拨款 银行贷款 抵押贷款 金融市场 企业自筹（资本金） 集体集资 预收款 股票 证劵 住房公积金 住宅合作社 住房公积金 住宅合作社 用户 影响房地产金融市场的社会经济因素 资金的融通是房地产开发与交易最基本的金融保证，房地产金融活动对房地产市场的活跃起着至关重要的作用，影响房地产金融的社会经济因素必然影响房地产本身。 影响房地产金融市场的社会经济因素 通过膨胀的变化 在市场经济条件下，所谓通货膨胀是指社会整体物价水平持续上涨的过程，而通货紧缩则是指社会整体物价水平持续下降的过程。社会整体物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化，但一般而言，房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能不是同步的，二者的关系非常复杂。 描述房地产周期的指示性指标除房地产平均价格（一般为指数指标）外，还有房屋空置率——空置房屋占房屋总量的比重。我国还有“房地产景气指数”。 影响房地产金融市场的社会经济因素 银行利率的变化 利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量，利率变化对房地产的影响一般式反方向作用；即银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。 影响房地产金融市场的社会经济因素 货币汇率的变化 汇率就是一国货币对别国货币的汇兑比率。汇率变化的运行机制非常复杂，汇率的变动对实体经济的影响也非常复杂。 一般而言，汇率对房地产的影响主要体现为在一个较长的稳定变动趋势中，汇率上升产生资本流出，使得国内的房地产价格下降；汇率下降产生资本流入，使本国地产价格上升。之所以会形成这样的规律，最主要的原因在于房地产是不动产，其流动性差，变现比较困难，当资金流向发生变化时，价格的变化幅度会很大，造成的后果也令人难以接受，甚至“崩盘”。 影响房地产金融市场的社会经济因素 日用品价格的变化 日用品价格的变化对房地产价格的变化影响相对较小，只有形成长期稳定的变化趋势时，特别是与消费结构的变化整合起来时，日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。 影响房地产金融市场的社会经济因素