中投房地产行业2011年年度策略报告47页.pdf

证券研究报告 行业策略报告 / 2010 年 12 月 21 日 房地产行业 房地产行业 2011 年年度策略报告 中性 署名人：李少明 S0960200010015 010 青山遮不住，毕竟东流去 lishaoming@ 投资要点： 中国住房仍处于短缺时期，未来10年需求压力巨大，在卖方分析师中我们是首个 提出实际城市化率被低估，实际城市化率是64.7%的券商。若按官方预计2020年 城市化率55% ，人均居住面积35平米，10年内刚性需求+改善性需求=19.5亿平米 /年。若按09年中国实际城市化率64.76%计算，城镇人均居住面积仅20.5平米， 评级调整： 维持 城市化率被低估是长期调控难以奏效的根源之一，若2019年城市化率70.4%，人 均居住面积35平米，10年内新增住宅刚需+改善需求=22亿平米/年。则基本住房 行业基本资料 保障供应难以分食商品住宅市场的大量需求。从中国住房长期需求和行业的盈利 能力来看，房地产行业并不是市场所认为的“制造业”。 上市公司家数 112 总市值（亿元） 9100 土地供给不足是房价持续上涨的重要因素，土地成本的上升最终将转嫁到房价上。 在需求庞大、供给一定，全民基本住房保障实现之前，政策调控将是常态。当前 占A 股比例（% ） 3.17% 楼市调控已进入攻坚阶段，上海、重庆试点开征“房产税”调节供需已箭在弦上。我 平均市盈率（倍） 119.15 们预计本轮调控从严从紧维持至 2011 年中期左右。 中国住房供给制度正在纠偏。以政府主导的“保障房”+市场化“商品住宅”的供应模 行业表现 式正在建立，政府将改变以往的自己全资投资变为政府贴息引入社会投资，将有 （% ） 1M 3M 6M 效地解决保障房的投资问题，基本住房保障制度是“保证社会稳定和经济持续发展” 房地产 -8.25 -0.40 11.47 的根本，不要忽视政府的决心和能力。这是我们区别于其他卖方不同的观点。预 上证综合指数 -6.22 7.04 11.35 计 2015 年将解决占城镇家庭 23.5%的家庭住房问题，2020 年保障对象扩大到外 来人口。“住有所居”的战略将为中国经济和行业持续发展铺平道路，减少调控带来 脉冲式的冲击。短期内，住宅多元供应及巨量保障房的建设对市场有