江西锦绣共和2008年度7-8月策略提报-72p.ppt

六本木之丘ROPPONGI HILLS 摩天大楼：森林大楼（Roppongi Hills Mori Tower），地上53层，地下4层，内有东京凯悦大酒店、森美术馆、六本木新城TOHO影城等设施。雅虎、乐天、活力门等众多日本知名企业总部，也位于此大楼。 朝日电视台大楼：为朝日电视台的新总部所在，地上5层，地下2层，占地广大。其中，大楼一楼设有公众开放空间，除了纪念品专卖店之外，还设有介绍朝日电视台各节目的展览专区等朝日电视台有关的设施。 露天广场：六本木新城露天广场（Roppongi Hills Arena）。六本木新城露天广场外观上，有著圆形巨大遮雨蓬，具有强烈的聚集导向作用的多功能露天娱乐场所。广场上的活动多以世界性的娱乐节目为主流。 住宅区：六本木新城住宅大厦。 建筑亮点： Shot 4: 位于剧场楼顶的“屋 上庭院”种植着水稻 其他植物，俨然是 一个小型的生态公 园。收获和播种季 节，邀请在六本木 新城办公和居住的 人参与劳动，带给 大家美好种植体验 的同时也降低了楼 顶的温度，是非常 好的生态环保设 计。 品牌发展提示： 那么作为城市综合体制造者的开发商，我们应该在实现经济效益的同时，尽到企业公民应尽的社会责任。 开发商应充分利用该项目所带来的社会影响，为自己树立品牌的知名度和美誉度，迅速建立自己在城市运营先行者的高度。 ——开发商应做到： 城市运营 诚信利民 与锦绣共和共度奥运时刻 千人同观奥运 活动目的：为锦绣共和提升人气，为现场增加氛围。 活动内容：在现场设置大屏幕，可容纳300人的大场地，夜夜同庆，观看奥运会。期间投置竞猜、抽奖等。 街区运营活动二 NO.4欲求利，先求名 4、项目口碑，亟需提升。 NO.3园邻公馆，楼王不该是私生子 3、长期以来住宅与商业的形象区分不够。 住宅与商业，不可混为一谈！ 考虑1、住宅的开盘为商业带来人气？ 人气带不来商业销售的结果，住宅与商铺的客户从来就是两个客群。 考虑2、商业是主要的，住宅不用吆喝可以卖掉？ 住宅一旦占据次要角度，很难在市场上发动独立的推动攻势。 园邻公馆的营销现状 开盘—-90余套 现在—市场低迷，平均一个月1-2套 余量—92套 DM 杂志 分步策略： 1、主流媒体~住宅 现场展示~商业 2、7-8月~住宅优先 9-10月~商业其后 理由1：商业已经进入运营状态 住宅到现在，还是期房 理由2：商业投资性需求，受市场影响大 住宅为刚性需求，让利可快速促动市场 竞争市场： 93折优惠 9月开盘 2300 高层 骏景华庭 10月开盘 高层 金都凯旋 活动 6月销售状况 价格 主力产品 开盘未定 2500 多层 江东名居 无 3套 2600 小高层 新天国际 无 8套 2450 多层 星河御景 99折 6套 2800 小高层 香格里拉花园 无 2套 2500 多层 江南华城 市场状况： 1、樟树住宅市场已受到宏观调控影响非常大 2、开发商针对市场没有太大反映 暗流涌动，一触即发 3、从大范围看，目前价格 是启动市场的 唯一因素 提示： 主动是机会，主动比被动结果更好 案例：九里象湖城 象湖新城 是南昌受市场冲击最大的片区 1、第一波：50套爱心房 2、第二波：总价促销 3、第三波：单价促销 5月 约120套 6月 约60套 7月 约90套 在如此低迷的市场，大大缓解资金压力去年最差余房一扫而空为新一波拳头产品“水晶岛”推出，扫清了障碍 50套特价房 (去年余量最差房源) 借爱心名义 低价促销 33万一套 结果： 一天之内完销 并加推30套 50套特价房 之后再次加推 捐1000，送10000 捐5000，送50000 结果： 至少完成销售30套 总价促销 结果：10天内完成销售40余套 单价促销、低价促销 结果：一天之内100套，当天70余套销量，开盘一周完销 能否创造更有力的沟通模式？ 1、理性置业之后，关注价值 2、只提核心优势 3、以价格为KEY 户外1 恭迎你。懂得衡量价值的买主 不信？2500元，园邻公馆楼王八折到手！ 户外2 别错过。俯看公园壮景的三栋 太贵？2500元，园邻公馆楼王八折到手！ 户外3 请行动。团购房只优惠30套 不急？2500元，园邻公馆楼王八折到手！ 一顶公益帽子： 锦绣共和2008惊世回馈 销售政策： 1、2500元，冲破心理防线，快速去化 2、30套最差房源先推，之后续推 3、明折明扣 现场配合：价格全面公示 预测结果： 1、92套，3-4个月内全面清售 2、回收资金