2012年3月常州绿城·玉兰广场社区商业定位报告.ppt

桃源居位于深圳宝安西郊，由深圳航空城（东部）实业有限公司开发，总建筑面积180万㎡ ，是深圳最大的地产项目。项目依山傍海，建筑密度仅26.2%，规划居住人口5万人。因住 宅规划引入陶渊明《桃花源记》中所描述的悠然、快乐的生活理念，故名桃源居。 在桃源居 180万㎡的总体中配建有一个学校、“两大广场“、”三大公园“、”四个功能分区“、 ”五大会所“，其中15万㎡的商业配套。 1）社区商业构筑社区服务平台 桃源居社区商业的一个重要特点是把社区服务作为自己的平台，在社区服务的项目中， 社区商业的项目可见一斑。在公益性与福利性项目中包括社区图书馆、音像室、区内交 通车、棋牌室、理发店、缝纫店、修鞋、修单车、饮用水配送、家政服务、居家养老等 服务项目。 万科四季花城的商业开发以300米长的休闲式步行街区作为突破，在定位中，考虑到开放式街区与住宅小区的融合，还设计了街区中心园林、建筑小品，具体包括对骑楼的设计、与社区广场的衔接、街区的尺度等。 1、业态规划需合理 规划四季花城商街时，万科依据的是一种比较理想化和有格调的商街，以精品店和咖啡店 为主，但等业主进驻以后，发现他们真正需要的是和居家生活相关的行业，于是整体业态 根据实际情况不断调整，经过2-3轮业态的自发调整，万科四季花城最终形成了以餐饮、小 型超市、便利店等居家生活相关的稳定组合。 推出星河湾一日游，出租花园洋房住宿；价格200元/套/天 40 1家推出星河湾1日游的服务机构 其他 偏高档工艺品花店 40 4家工艺制品；1家书店；1家布艺店 文化 —— 200 1家西餐厅 餐饮 —— 40 1家送水站； 1家照相馆；1家药店 家政服务 化妆品、女士包类，服装 40 1家雅芳专卖；5家随身用品店；1家茶行 品牌专卖店 —— 40 —— 200 1家中国银行；1家地产中介 金融 日用品、一般食品 100 1家 24小时便利店 一楼主营三鲜食品类 二楼有部分日常用品 350（一层280，二层70） 1家福特玛 超市（主力店） 经营范围 面积（平方米） 数量 业态类型 夏威夷风情商业街业态配置表 3）星河湾商业模式借鉴——借助住宅推动提升社区商业价值 选址 定位 夏威夷风情商业街选址于小区人流 最为集中入口 社区商业中心位于三期中心地段 夏威夷风情商业街—内需自用型 星河湾商业中心—外向型 商业街独立规划于小区入口旁 规划 第二部分：社区商业实证研究及结论 ——magnolia square—— 杭州城西社区商业调研 社区商业实证研究结论 深圳代表性社区商业调研 常州武进代表性社区商业调研 1、社区商业调研综述 研究目的： 通过选取一些典型案例的调研分析，结合项目公司已有资源，加以整合、提炼，从社区 商业规划设计到后期的经营管理作一些较为透彻的剖析，形成对社区商业实际操作有借 鉴意义的成果。 基础资料来源： 典型案例实地调研； 商家访谈； 项目公司已有理论资料。 1、社区商业调研综述 着手研究之前，我们有哪些信誉好的足球投注网站了国内关于社区商业的现有研究成果，总体来看，社区商业在我国尚处于发展初期阶段，缺乏一套系统的且有实践指导意义的社区商业研究理论成果。 针对这种情况，我们采取典型案例研究的方式，选取了上海、深圳、苏州、杭州、常州等城市具有典型代表意义的社区商业，主要采取实地调研的方式，结合公司已有资料，并适当地借鉴了前人研究成果。通过对客观存在的典型案例进行剖析，结合经验判断，针对社区商业的整体运营进行了规律性总结分析，对于社区商业的实际操作具有一定的借鉴意义。 已有研究成果及本课题研究方式： 1、社区商业调研综述 典型案例： 深圳地区 阳光棕榈园、桃源居、万科四季花城 杭州地区 城西商业（文一路—文三路，紫金港路—丰潭路） 常州地区 武进区代表性商业（武宜路—常武路，人民路—广电路） 2、深圳考察项目商业业态分析 52/100% 142/100% 88/100% 小计 12 10/19.2% 32/21.1% 23/26.1% 其他 11 1/1.9% 8/5.6% 5/5.6% 超市、便利店 10 1/1.9% 6/4.2% 3/3.4% 水果、蔬菜 9 1/1.9% 3/2.1% 4/4.5% 建材、五金 8 8/15.4% 12/8.5% 11/12.5% 美容、美发 7 5/9.6% 14/10% 8/9% 医药、针疚 6 5/9.6% 9/6.3% 5/5.6% 教育、培训 5 1/1.9% 10/7% 3/3.4% 银行、电信 4 5/9.6% 18/12.6% 8/9% 服装、鞋包 3 7/13.4% 14/10% 4/4.5% 中介、家政 2