2012年6月20日奥克斯青岛商业项目策划定位服务报告.ppt

板块构成 定位思想 板块构成 关注家庭、关注女性： 区域性商业综合体的主力消费单位是面向区域内的家庭消费，又由于在我国多为女性主导家庭消费，故在业种、业态组合时，应多关注家庭消费综合需求、消费能力、消费习惯；并在五大功能板块内有意配置吸引家庭共同消费、体验的项目和专为满足女性消费需求的项目，形成“女性服务板块”，如女装、化妆品、家庭用品、美容美发、健身保健、儿童乐园。 定位思想 板块构成 关注儿童消费： 目前儿童综合消费在家庭综合消费中所占比重日益增加，围绕儿童消费的业种、业态日益丰富，包括：服装用品专营店、玩具店、儿童摄影、音体美培训、亲子园、早教中心、感统训练营、反斗城等，以及形成一个的独立业态板块，同时儿童消费有利于区域购物中心聚集人气、扩大影响、提升效益。北京金源购物中心在这方面做了大胆的尝试，并取得了成功。 定位思想 板块构成 文化教育、体育运动消费： 近年来人们用于这两方面的消费同样呈强势增长，人们开始关注生活质量和生活方式，也符合新生活购物中心倡导 “愉悦、健康、和谐、环保”的新生活理念。故尝试配置和引进一些相关业种、业态。包括：书店、书吧、教育培训机构、球馆、运动器械专营店等。 定位思想 板块构成 无提袋消费与吸引更长时间的停留： 在业种、业态组合中配置女性板块、儿童板块、文化教育板块、运动板块以及社区配套服务项目，一方面符合增加无提袋消费业种、业态在购物中心所占比重行业发展和消费需求变化的趋势；另一方面这些经营项目对增加区域内居民在购物中心内的停留时间，聚集人气和客流方面起到事半功倍的效果。 定位思想 五、项目规划 目 录 图 示 车流 车流 人流 商场入口 地库入口 地库出口 人车流及出入口 交通分析 项目规划 目 录 规划原则 业态规划依据 1、通道宽度建议不低于4-4.5米，项目通道尽量设置为有效的、具有循环性可逛性原则； 2、店铺分隔尽量按柱距分隔，避免柱子在店铺中间，尽量保证店铺形状方正， 避免异形店铺； 3、项目单层面积偏大，针对现有商场硬件设施落后的现象，建议扶手梯的数量配置以5—6部为佳。 4、店铺面宽尽量不低于8米，进深在10－16左右（除主力店或次主力店外）； 5、店铺分隔尽量最小化，以便日后招商阶段灵活组合。 项目硬件设施建议及原则： 规划原则 业态规划原则 1、项目北侧临近第八医院和少山路步行街，对餐饮的需求量必然会很大，经济、便捷就餐是该类客群的主要诉求目的，因此，该区域规划以小型餐饮为主，特别是价位中等的中式快餐。 2、项目西南侧主入口面向书院路，人流量大，需要有一定的影响力和知名度的品牌来提高项目的影响力，ＫＦＣ正好符合本要求。 3、李沧商圈目前儿童类消费需求不断增加，而此类业态明显偏少，因此需要增加儿童类业态的比例。 4、家庭体验式消费是未来购物的主流方式，因此，本项目需要增加美容ＳＰＡ、女性主题馆等业态，作为整个商圈的的互补。 5、餐饮、娱乐业是李沧区发展较快的产业，而目前中高端一站式消费的模式在李沧区还是空白。 流动客流集中区 流动客流、车流密集区 居住区 KFC居于人 流居住区 与流动客流 集中 交汇点 提升 项目影响力。 入 口 区域商业升级方向（万达、乐客城、宝龙、奥克斯） 方案一 负一层 布局规划 下沉广场 节点广场 室内步行街 精品超市 甜品屋 生活配套 休闲吧 小餐饮 时尚百货 餐饮 室内步行街 布局规划 方案A 一层 街铺 入口 入口 主题 餐饮 主题餐饮 生活配套 女子主题店 室内步行街 品牌店 品牌服饰 街铺 主题店 室内步行街 布局规划 方案B 一层 餐厅 餐厅 沿街 入口 女子主题店 分割小商铺 入口 入口 入口 生活配套 街铺 甜品屋 品牌餐饮 室内步行街 时尚百货 节点广场 儿童主题乐园 布局规划 方案一 二层 品牌餐饮 主题餐厅 水果屋 生活配套 女子主题店 生活配套 室内步行街 节点广场 时尚百货 布局规划 儿童主题乐园 方案一 三层 生活配套 生活服务 运动主题店 休闲吧 休