城市住宅小区物业管理主要问题研究.pdfVIP

2010年第9卷第7期(总第157期) 77 城市住宅小区物业管理主要问题研究 陈丽洁，黄惠春 (柳州师范高等专科学校 ，广西柳州 545004) 摘 要 ：物业管理在我 国经济社会的发展与和谐社会 的建设 中发挥着越来越重要的作用 ，但 目前我国城市住宅小区物业管理 中还 普遍存在很 多问题 ，如开发商遗 留问题 、物业服务企业与业主之 间的矛盾 问题 、业主与业主组织之 间的纠纷 问题。本文主要从我 国城市 住宅小区物业管理的现状入手 ，剖析其存在的问题及原因，并有针对性地从法律角度提 出了解决之对策。 关键词 ：住宅小区；物业管理现状 ；原 因 中图分类号：F235 文献标识码：A 文章编号：1671—8O89(2010)07—0077—03 近年来，随着大量城市住宅小区的投入使用，物业管理行业 业主的自治管理，主要是通过制定管理规约和成立业主委员会两 也在迅速地发展。城市住宅小区中的物业管理，对于改善人民群 个关键环节来实现的。然而 目前我国住宅小区的业主委员会组建 众的生活、工作环境，保持社会的和谐稳定起着积极的作用。但是 艰难。使得许多小区并没有成立相应的业主 自治组织。于是开发 目前物业管理中出现了大量的问题，制约了我国城市住宅小区物 公司纷纷越俎代庖 “自选”或直接成立物业服务企业。部分业主在 业管理的健康发展。因此，分析和研究我国城市住宅小区物业管 认为物业服务企业损害了自己的利益与之交涉或请求行政主管 理中的主要问题，对于促进物业管理水平的提高，具有重要的现 部门保护时，往往被告知物业管理只对业委会负责而被拒绝接 实意义 。 待，造成业主 “投诉无门”，双方对立情绪加剧。 一 、 我国城市住宅小区物业管理现状 二、产生物业管理问题的原因分析 随着我国房地产市场的迅猛发展，物业服务企业和物业管理 由于物业服务本身具有比较复杂的内容，加上涉及到观念、 水平逐渐提高，物业管理在我国经济社会发展中发挥着越来越重 体制、市场、法制和监管等方面的原因，导致在物业服务行业的发 要的作用。但是 目前我国物业管理中还存在许多问题 ，主要表现 展中出现了不少问题 ，有些甚至成为了阻碍行业健康发展的瓶 在 ： 颈。产生上述问题的原因在于： l、开发商遗留问题。在房地产项 目的开发建设中，开发商遗 1、一些物业服务企业与房地产开发商关系特殊。现在大多数 留问题颇多，其问题主要有 ：开发商不实的楼盘销售宣传、承诺不 物业服务企业都是基于开发商的指定而承担服务管理的职责，有 兑现、故意隐瞒小区规划、擅 自更改规划设计等；开发商利用建成 些还与开发商存在利益关系，其中有些物业服务企业很 自觉地将 投入使用的物业共用部分和共用设施经营取利，侵害业主的共同 自己放在小区业主的管理者地位上。因此很多业主对于开发商的 利益 ；墙体裂缝、防水渗漏等房屋质量问题 ；道路 、绿化、车库、健 不满情绪也就很容易发泄到物业服务企业头上。实践中，由于新 身器材等配套设施不完善等若干问题l1『。业主人住后这些问题逐 建住宅小区的前期物业管理活动往往是由开发商投资设立的物 渐暴露而又不能及时得到妥善解决 ，只能与物业服务企业进行交 业服务企业负责，业主一旦遇到商品房质量有问题、绿化面积未 涉，将对开发商的不满情绪迁怒于物业服务企业 ，其主要表现方 达到约定标准、房价中没有明确的收费项 目等问题，往往首先从 式就是拒交物业费。这样也就造成后期物业管理难，由于工程质量 物业服务企业那里追究责任，通常在物业服务企业收取物业费用 引发的矛盾转嫁到物业服务企业头上 ，物业服务企业也有苦难言。 及其它费用时不予配合 ，自然产生了纠纷闭。