房地产和房地产价格 课件.pptVIP

第一章 房地产和房地产价格 第一讲 房地产的概念 一、房地产的定义 是土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三种的综合体。1、土地 是地球的表面及其上下一定范围内的空间。 2、建筑物 是经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（例如给排水、 卫生、照明等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。  建筑物和构筑物的区别：房屋 一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物 一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路等。 3、地上定着物 指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可 以分离，但是分离后会不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的 完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损 害的物体。例如：种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、 花园、假山、围墙等。 但在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于。4、房地产的实物、权益和区位⑴实物 指在房地产中看得见、摸得着的部分。 如：建筑物的外观、结构、设备、装修等 ⑵权益 ⑶ 区位 二、房地产的基本内涵1、土地 2、建筑物 第二讲 房地产的特性、类型 和房地产价格 一、房地产的特性 二、房地产的类型 一、房地产价格的含义和形成条件1、含义: 和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。2、形成条件 二、房地产价格的分类 1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元／平方米，乙为800元／ 平方米，丙为500元／平方米，其容积率分别为6、4、2.如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？2、某项目土地总面积为40000平方米，出让取得时规定的建筑容积率为3，土地单价为3550元／平方米，现允许容积率增加到3.5，则应补偿多少地价？ 第一题：根据 楼面地价=土地单价／容积率 甲块地楼面地价=1000÷6=167（元／平方米） 乙块地楼面地价= 800 ÷4=200（元／平方米） 丙块地楼面地价= 500 ÷2=250（元／平方米） 明智的买者应购买乙地块。第二题： 楼面地价=3550÷3=1183.3（元／平方米）第一种方法：补地价数额=增加建筑面积后的地价-增加建筑面积前的地价 =236.66（万元）第二种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率） ×土地面积 ×楼面地价  =40000×1183.3×（3.5-3） =236.66（万元）第三种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率） ／增加前的容积率 ×土地面积 ×楼面地价  =（3.5-3) ÷3×40000 ×1183.3 =236.66（万元） 一、一般因素 二、区域因素 三、自身因素 * * 学习要求：了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的内 涵；了解房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响