房地产宏观调控.ppt

 1、房地产的垄断性容易导致价格歧视 而所谓的价格歧视，实质上是一种价格差异，指商品或服务的提供者在向不同的接受者提供相同等级、相同质量的商品或服务时，在接受者之间实行不同的销售价格。 价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断企业通过差别价格来获取超额利润的一种强权作法，对买主来说是极不公平的。 比如某房地产商开发了一个楼盘，有300套住房，实行内部认购、登记，第一拨500人登记，愿意以5000元每平方米的价格购买，接着又来了第二拨500人，愿意以7000元每平方米的价格购买……依此类推，最后房地产商就会把房子卖给愿意出最高价格的购房者。 2、财富转移效应引致分配不公平 房地产这个行业又比较特殊，它不像其它制造行业一样，通过生产组装直接创造财富，它是不直接创造财富的，只是一个财富的分配体系，具有财富转移的效应。因此，为了防止房地产业过多地分流第二产业的发展资金，必须要对房地产做更加小心谨慎的调控，避免房地产泡沫对国民经济造成严重的伤害。 2、财富转移效应引致分配不公平 此外，房地产作为一种特殊的消费品，还具有在居民之间转移财富的效应，购买房子可能要耗尽一个家庭的大部分储蓄或者是一个人毕生的收入。所以，它不同于一般的商品，它实际上通过买卖房产，已经将社会成员的财富实行了重新分配，比如，一套房子10年前一平方几百元，而现在3000多元，而年轻人向年老者购买，这表示财富从年轻人向老年人转移。 同样，房价引起的这种收入分配不公平，还表现在财富从无产者向有产者转移，从中低收入人群向中高收入人群转移。 3、房地产开发形成的外部不经济导致大城市居民生活质量下降 外部性是指一个经济行为主体在自己的生产和消费活动中对另一个经济行为主体产生的一种的影响。如果是有利的影响，就叫正的外部性，或者叫外部经济性；如果是不利的影响，就叫负的外部性，或者叫外部不经济性。 科斯（Coase,1996）认为造成外部性的原因是：第一，缺乏明确界定的产权；第二，存在交易费用。因此在交易费用为零时，产权的明确界定便是实现资源最优配置的充分条件。 从房地产的外部经济来看，房地产的开发建设可以改善城市景观，并能够带动邻近地区地价升值。可以说，房地产的正外部性提升了整个社会福利。 3、房地产开发形成的外部不经济导致大城市居民生活质量下降 但是，随着城市的不断开发建设，以及城市积聚效应引起的大量劳动力的涌入，使得城市道路、住宅不断拥挤，公共绿地不断减少，生活质量不断下降。 可能存在新型建筑材料应用造成光污染和空气污染，及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干扰等外部不经济现象。 我们在享受房地产开发带来正的外部性的同时，负的外部性的作用以及影响范围正在扩大，从而导致大城市居民生活质量日益下降。 4、生产者垄断，消费者分散 对于房地产市场而言，消费者始终处于弱势群体。特别在监管不到位的情况下，消费者常常由于信息不对称，饱受房地产开发商以及中介机构的盘剥。上文提到的房地产商的价格歧视就是典型的一个案例。除了房地产商，房地产中介机构也常常推波助澜。 4、生产者垄断，消费者分散 目前，在我国房地产市场中存在数量众多的房地产中介公司,这些中介公司对活跃房地产市场、促进房地产市场流通是有它的功劳的。 但是，由于房地产中介公司在市场中存在逐利的动机，在政府监管疏忽的情况下，会对房价的上涨过程中起到推波助澜的作用。面对房地产行业的高额利润，很多房地产中介公司已经不甘心于收入一定比例的中介费，而是大张旗鼓地参与到房地产市场的投资过程中来，一方面，他们凭借自己与房地产开发商的关系，获取整个楼盘的销售权，直接帮房地产商销售楼盘，赚取差价。另一方面，凭借自己的信息优势，获取价格相对低的房源，再转手卖出，获取大量的差价。 5、房地产具有公共产品属性 公共产品具有两个很显著的特征，一个是非竞争性特征，表明社会对于该类物品或服务是普遍需要的，而另一个非排他性特征则表明了收费是困难的，仅靠市场机制远远无法提供最优的规模。 房屋部分具有这种公共品的特性，是人们生活中不可缺少的必需品，并且不具有替代性。房屋不像食品这种必需品，因为食品具有很强的替代性，大米和小麦可以相互替代，咖啡和茶叶可以相互替代，但是房屋没有这个特性，所以说房屋是人们日常生活中不具有替代性的必需品。 5、房地产具有公共产品属性 而经济适用房、廉租房这种带有福利性补贴的住房更接近公共品，一般的商品房则接近私人产品。在住房商品化、市场化改革之后，政府在经济适用房和廉租房建设上似乎没有太多作为。这是住房商品化改革过程中所带来的短板，当然这有它的历史因素。 当时实行住房商品化改革，假如住房商品化与经济适用房和廉租房建设一齐起步，那么住房商品化、市场化改革就不可能取得成功，因为大家都依赖廉价的住房。 现在住房市场化发展到了一个阶段，房价高企问题突