房地产及其描述 课件.ppt

第一节 房地产的概念 第二节 房地产的特征 第三节 房地产的类型 第四节 房地产状况的描述 * 三、实物状况 实物状况分为土地实物状况和建筑物实物状况。 土地实物状况包括土地面积、形状、地形、地势、地质、水文、地基、开发程度及其他。 建筑物实物状况包括建筑物规模(通常以建筑面积来表示)、层数、层高、净高、高度、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、空间布局、房龄和设计使用年限、维修养护及完损情况及其他。 // * 相关概念——建筑面积 建筑面积是指外墙(柱)勒脚以上具有顶盖且层高2.2米(含)以上的各层外围水平投影面积。 使用面积是指房屋全部可供使用的面积，按照房屋内墙水平投影面积计算。 对于成套房屋来说： 建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 // * 四、权益状况 权益状况分为土地权益状况和建筑物权益状况。 土地权益状况包括土地所有权、土地使用权、土地使用管制(如容积率限制等)、目前使用情况、其他权利设立情况、其他特殊情况等。 建筑物权益状况包括房屋所有权、出租或占用情况、其他权利设立情况、其他特殊情况。// * 相关概念——“容积率”与“建筑密度” 容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即： 容积率＝总建筑面积/土地总面积 建筑密度又称建筑覆盖率，是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例，即： 建筑密度＝建筑基底总面积/土地总面积 // 例题——某宗土地的规划容积率为3.0，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为1800万元，该宗土地的单价为( )元/m2。 A、2000；B、3000；C、6000；D、9000. * 计算过程：由建筑面积和容积率算出土地面积，再由土地总价求得土地单价。// * 对估价报告中房地产状况描述的要求： (1)房地产状况的描述要全面，所有可能影响房地产价值的状况因素均不得漏项； (2)房地产状况的描述要具体，要有针对性； (3)不同的房地产其状况描述要有所侧重； (4)除了“客观描述”以外，还应该有所分析。 //// * 房地产估价 第二章 房地产及其描述 * 第一节 房地产的概念 第二节 房地产的特性 第三节 房地产的类型 第四节 房地产状况的描述 * 一、房地产的整体概念 1.房地产的定义 (1)从自然属性或物理的角度看，房地产包括土地、建筑物以及其他地上定着物。 (2)从价值的角度看，房地产是实物、权益和区位三者的结合体(即房地产价值主要决定于这三者因素)。 // * 2.房地产的其他名称 (1)在中国、法国、意大利、日本及台湾地区的民法中，一般将房地产称为不动产； (2)中国香港地区通常使用“物业”、“地产”、“楼宇”来代替房地产； (3)英美国家将房地产称为“real estate”或“real property”。前者包括土地以及定着在其上、其下及其中的建筑物和构筑物；后者是指“real estate”加上各种权益。但一般情况下两者互用不加区分。 // * 3.本课程对房地产的界定 (1)“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体(即“房地”)。 (2)“房地”：专指土地与建筑物的合成体。 (3)“土地”：仅指土地部分。 (4)“建筑物”：仅指建筑物部分。// * 二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义 1.土地的含义 土地是指地球表面及其上下一定范围内的三维空间，即土地的范围包括：(1)地面；(2)地面以上一定范围内的空间；(3)地面以下一定范围内的空间。 土地的平面范围是该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域，这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。 在现实的法律规定中，土地的上下范围不是无限的，而是局限于“对其行使有利益的范围内”，“如他人的干涉无碍其所有权之行使，则不得予以排除”。 // * 2.建筑物的含义 建筑物是指人工建造而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 建筑物包括房屋和构筑物两大类。 (1)房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。 (2)构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 // * 3.其他地上定着物 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上不能分离，或虽然可分离，但是分离后不经济或分离后会破坏土地、建筑