房地产价格 培训.ppt

（三）房地产价格的种类 1.土地价格、建筑物价格、房地价格。 2.市场价格、理论价格、评估价格。 3.买卖价格、租赁价格。 4.商品价、成本价、福利价。 5.课税价格、抵押价格、征用价格、拆迁价格…….. 6.总价格、单位价格、楼面地价。 7.拍卖价、招标价、协议价。 8.基准地价、标定地价、房屋重置价格。 9.期房价、现房价。 10.其他价格。 第二节 房地产价格的构成 一.土地价格的构成 1.地租 城市建筑地段的地租分为绝对地租与级差地租。土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租称为绝对地租，绝对地租是使用最劣等土地需要支付的地租。较优土地除支付绝对地租外，还须支付级差地租。作为绝对地租实体的超额利润同土地等级相联系就会形成量上的差别，这便是级差地租。城市土地本身存在着地理位置上的差别，由此而划分为不同等级。在相同面积但等级不同的地块上连续投资，其经济效益不同，这便是土地的级差收益。 第三节 影响房地产价格的因素  对影响房地产价格的因素可以按两种方法进行分类： 第一种方法是将影响因素分为一般因素、个别因素和区域因素。一般因素是指对各个地区、各种类型的房地产价格水平均有影响的因素；个别因素是指由于房地产自身条件而对其价格水平有所影响的因素；区域因素是指一定区域范围内的环境对房地产价格水平有影响的因素。这种分类方法主要用于房地产价格评估的市场比较法中。 一 供求状况 房地产的供给和需求是影响房地产价格的两个最终因素，其他因素最终都是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。当供给一定时，若需求增加，价格就会上升；若需求减少，价格就会下降。而当需求一定时，若供给增加，价格就会下降；供给减少，价格就会上升。 房地产供求状况分为多个层次： l.房地产的总供求状况。 2.地区房地产的供求状况。 3.本类房地产的供求状况。 4.本地区本类房地产的供求状况。 由于房地产自然地理位置的固定性和用途的相对稳定性，决定某一个具体的房地产价格的供求状况主要为本地区本类房地产的供求状况。 二.自身因素 房地产的自身因素也可以说是房地产的个别因素，是指房地产本身的个别特性对房地产价格的影响因素。自身因素随土地与建筑物的不同可分为以下几项： 1.土地的自身因素 (1)位置、面积、地势、地质。 (2)形状、宽度、深度。 (3)日照、通风、湿度、温度。 (4)临街状态。 三.环境因素 环境因素可以分为自然环境因素和社会环境因素 1.自然环境因素 (1)各种噪声，如工厂、汽车、人群等都可能产生噪声，噪声过大，会使房地产价格下降。 (2)环境污染，如废气、废水以及各种垃圾，如不及时处理，就会污染环境，如水源及空气变质，会使该地区的房地产价格下降。 (3)视觉环境，房地产周围的景观是否井井有条，协调美观，使人赏心悦目，也会影响房地产的价格。 四.人口因素 人口因素包括人口的数量、人口的素质以及人口的家庭规模。 1.人口数量 人口数量与房地产价格呈正相关关系，人口增加，对房地产的需求增加，房地产价格上升。在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度高的地区，一般而言，房地产供给相对缺乏，求大于供，因而房地产价格水平会上升。人口密度从两个完全不同的角度影响房地产价格：一种是人口密度提高会刺激商业服务业发展，提高房地产价格；另一种则是人口密度提高会造成生活环境的恶化，降低房地产的价格，特别是当大量低收入人群进入某一地区或城市时会出现这种情况。 五.经济因素 经济因素主要有经济发展水平、物价水平、居民收入水 平以及财政收支与金融状况等 1.经济发展水平 经济发展水平的提高预示着投资，生产活动的活跃，进而引起对厂房、办公室、商场、住宅等各种生产设施、生活设施以及旅游娱乐设施的需求增加，最终引起土地价格和房地价格的上涨。 2.物价水平 物价变动导致货币价值变动而波及房地产价格。通常通货膨胀严重时，为减少货币贬值，人们会转向房地产投资，以求保值、增值，刺激房地产价格比通货膨胀率更高的速度上涨。 3.居民收入水平 居民收入不断增长标志着人民生活水平的提高，对居住与活动的空间要求也会随之增加，从而引起房地产价格上涨。至于对房地产价格影响的程度，由收入水平及边际消费的倾向大小而定。 * * 房地产价格 第一节房地产价格的概念 一.房地产价格的概念 房地产价格的概念可以表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。 （一）房地产价格决定 关于