房地产价格-公选.pptVIP

第二章 房地产价格第一节 房地产价格概述 一、房地产价格 是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，通常用货币来表示。 二、房地产价格的形成条件 房地产价格的形成需具备三个条件： ?有用性 ?稀缺性 ?有效需求 第二节 房地产的供求与价格 一、房地产的需求 1、概念： 某种房地产的需求，是指消费者在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。 2、对房地产需求量的影响 （1）某种房地产的价格水平 （2）消费者的收入水平 （3）相关房地产的价格水平 （4）消费者的偏好 （5）消费者对未来的预期 二、房地产的供给 1、概念 某种房地产的供给，是指房地产的开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。 2、对房地产供给量的影响 （1）该种房地产的价格水平 （2）该种房地产的开发水平 （3）该种房地产的开发技术水平 （4）开发商对未来的预期 3、房地产的供给曲线 表示房地产的供给量与其价格的关系 三、房地产的均衡价格 房地产的均衡价格，是指房地产的市场需求量与供给量相等时的价格。 第三节 房地产价格的特征 房地产价格受区位的影响。 房地产价格实质是房地产权益的价格。 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。 房地产价格是在长期考虑下形成的。 房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。 第四节 房地产价值和价格的种类 成交价格、市场价格、理论价格、评估价格 基准地价和房屋重置价格 土地价格、建筑物价格和房地价格 总价格、单位价格和楼面地价 所有权价格、使用权价格和其他价格 买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值 补地价 成交价格： 是交易双方实际达成交易的价格，简称成交价。 可分为正常和非正常成交价格。 返回 市场价格： 是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 返回 理论价格： 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。 一般，成交价格围绕市场价格而上下波动，市场价格又围绕理论价格而上下波动。 返回 评估价格： 是估价人员对房地产的客观合理的价格或价值进行估算和判定的结果。 理论上：一个良好的评估价格=正常成交价格=市场价格。 根据估价方法的不同，评估价格有不同的称呼： 比较法的估价结果称为比准价格 成本法的估价结果称为积算价格 收益法的估价结果称为收益价格 返回 基准地价： 是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。 我国实行的是基准地价定期公布制度。 基准地价是政府地价管理的基础。 返回 房屋重置价格： 是采用估价时点时的建筑材料、建筑设备、建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋所需的一切合理、必要的费用、税金和利润。 返回 楼面地价 楼面地价=土地总价/总建筑面积 =土地单价/容积率 （容积率=总建筑面积/土地总面积） 返回 补地价 补地价是指需要补交给政府的一笔地价。 需要补地价的情况： ①更改原出让土地使用权时规定的用途； ②增加原出让土地使用权时规定的容积率； ③转让、出租、抵押划拨土地使用权； ④出让的土地使用权期满后续期。 改变用途的补地价： 补地价＝改变用途后的地价－改变用途前的地价 增加容积率的补地价： 　　　　　 增加后的容积率－原容积率 　　 补地价＝————————————— ?原地价 　　　　　　　　　　原容积率　　　　　　　　　　　　　返回 * * 3、房地产的需求曲线 表示房地产的需求量与其价格的关系。 P P 需求  数量 数量 D1 D2 D3 数量 数量 价格 价格 供给 S1 S2 S3 数量 价格 需求 供给 E Q P O Q1 Q2 P2 P1