房地产价格和价值 课件.ppt

房地产价格和价值 1、房地产价格的含义和形成条件 2、房地产价格的特性 3、房地产的供求与价格 4、房地产价值和价格的种类 第一节 房地产价格的概念和形成条件 一、房地产价格的含义 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。——现象 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 第一节 房地产价格的概念和形成条件 二、房地产价格的形成条件 3个条件： 有用性 稀缺性 有效需求 价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。 分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格 第二节 房地产价格的特征 房地产价格与一般物品价格相同之处： 都是价格；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价 一、地价与一般物品价格的不同 生产成本不同 折旧不同 价格差异不同 市场性质不同 价格形成时间不同 供求变化不同 第二节 房地产价格的特征 二、房地产价格特征 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 房地产价格受区位的影响很大 房地产价格实质上是房地产权益的价格 房地产价格形成时间较长 房地产价格容易受交易者的个别因素的影响 第三节 房地产的供求与价格 一、房地产需求 房地产需求的概念 房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。 决定房地产需求量的因素 该种房地产的价格水平 消费者的收入水平 消费者的偏好 相关物品的价格水平 消费者对未来的预期 第三节 房地产的供求与价格 一、房地产需求 房地产的需求曲线 第三节 房地产的供求与价格 二、房地产供给 （一）房地产供给的概念 房地产供给：是指房地产开发商和拥有者（买卖）在一个特定时期内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。 供给量=存量-拆除量-转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房地产产量+新开发量 第三节 房地产的供求与价格 二、房地产供给 决定房地产供给量的因素 该种房地产的价格水平 该种房地产的开发成本 该种房地产的开发技术水平 房地产开发商对未来的预期 第三节 房地产的供求与价格 二、房地产供给 决定房地产供给量的因素 第三节 房地产的供求与价格 三、房地产均衡价格 房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。 均衡是市场价格运行的 必然趋势。 房地产的价格与其需求 呈正相关，与其供给负 相关。 第四节 房地产价值和价格的种类 不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同 第四节 房地产价值和价格的种类 一、 价值、使用价值和交换价值 使用价值：该种商品能满足人们某种需要的效用。 交换价值：该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。 没有使用价值则不会有交换价值。 房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 成交价格：一笔房地产交易中交易双方实际达成交易，买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。是买价和卖价的折衷价格。 形成正常成交价格的条件：公开市场；交易对象具备市场性；众多的买卖双方；买卖双方不受任何压力，出于自愿；理性的经济行为；买卖双方具有完全信息；适当的期间完成交易。 成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如土地交易，招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。 第四节 房地产价值和价格的种类 二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 市场价格：某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，大量成交价格的抽象结果。 理论价格：经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 评估价值：估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。 评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。如比准价格、积算价格、收益价格。 从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 第四节 房地产价值和价格的种类 三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值 市场价值：市场价值是假定估价对象在符合一系列条件下进行交易而最可能实现的价。 交易双方是自愿进行交易的 交易双方是处于利己动机进行交易的 交易双方是精明、谨慎行事的，并了解交易对象知晓行情 交易双方有充裕的时间进行交易 不存在买者因特殊兴趣而给与附加出价。 第四节 房地产价值和价格的种类 快速