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第五章 房地产价格 胡昊 上海交通大学工程管理研究所 2007年5月9 日 第一节 房地产价格的特点和作用 • 一、房地产价格的特点 – （一）房地产价格的基本特性 • 房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统 一体，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本 上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性 • 在这里之所以说是“基本上”，是因为房地产价格的形成与 其它一般商品的价格形成相比，有着不同的特点 – 房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又 包括房屋建筑物的价格 – 房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价 格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商 品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完 全是劳动产品 第一节 房地产价格的特点和作用 – （二）房地产价格的具体特点 • 1、房地产价格具有明显的权利价格特征 – 所有权；派生：租赁权、抵押权、典当权 • 2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性 – 房地产价格呈现出长期上升的趋势 • 3、房地产价格具有特殊的形成机制 – 房地产价格受到房地产需求量变动的影响特别大：供 给缺乏弹性，价格的形成主要由需求决定； – 房地产价格受到房地产效用及其长期发展趋势的影响 也特别大（价格预期）。 第一节 房地产价格的特点和作用 – （二）房地产价格的具体特点 • 4、房地产价格具有显著的个别性 • 5、房地产价格具有多种表现方式 – 如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等等 • 6、房地产价格总水平具有上升趋势 第一节 房地产价格的特点和作用 • 二、房地产价格的基本类型 – 房地产价格可以根据不同分类标准划分为房地 产所有权价格和房地产他项权利价格两大类 • 房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖 价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量 房买卖价格，俗称为“产权价格” • 房地产他项权利价格可细分为租赁权价格（通常称 为租金）、抵押权价格、地上权价格、地役权价 格、典权价格 • 地役权：用益物权的一种。指因通行、取 水、排水等需要，通过签订合同，利用他 人的不动产, 以提高自己不动产效益的权 利。 • 如甲工厂原有东门可以出入，后想开西 门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙 工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用 费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时 甲工厂即取得了“地役权” 。 第一节 房地产价格的特点和作用 – （二）按物质实体形态划分的房地产价格类 型 • 土地价格 • 房屋建筑物价格 • “连房带地” 的房地产价格 • 按房地产物质实体的种类或用途划分为： – 商品住宅价格 – 工业厂房价格 – 商铺价格 – 办公楼价格 第一节 房地产价格的特点和作用 – （三）按形成方式划分的房地产价格类型 • 根据价格形成的方式不同划分为： – 理论价格。理论价格是指房地产内在价值的货币表现 – 评估价格。评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的