澳门现行物业管理法律制度的检讨与修改建议.pdfVIP

澳門現行物業管理法律制度的檢討與修改建議 * ‧簡萬寧 ‧ 一、 引言 為兌現《中葡聯合聲明》對法律本地化作出的承諾，澳門五大法典於 1999 年澳門回歸前完成本地化(其實是中文化而已) ，《民法典》亦屬其一。從此，普 羅大眾有機會接觸到中文版的《民法典》，關注自己權益者可以查閱相關條文的 1 2 內容，尋找維權理據。物業管理事務為一實例 ，關係到許許多多業主 、非具所 有權的佔有人的居住安全、居住環境的衛生、物業的維護、保存和利用等切身利 益，是民生的重要一環。 從此，業主、佔有人懂得用法律武器來保護自己的權益，一改以往無知、被 動受管理的局面。他們漸漸認識到自己才是物業管理區域(或稱屋邨)的主人，物 業管理服務企業的管理權是基於大部分業主的容忍下且為業主的利益才能成立 (前期物業管理服務企業的無因管理) ，或者源自業主成員權的管理權而派生出來 的管理權能，基於委任(託)合同而設立。 當這種意識漸漸增強時，業主對物業管理服務企業的心態發生了重大轉變， 從過去的忍讓，發展到抱怨、指責，最後發展到趕走物業管理服務企業。部分業 主開始知道，要實現自己的權利，有效保護自己的權益，必須自己當家作主，並 要依照法律規定的程序，召開業主大會，選出業主組成管理委員會，並授權它執 行業主大會的決議。因此，召開業主大會、成立管理委員會之風從零星刮起，逐 漸蔓延，直至擴大，形成朝流。 可是在實踐民法典有關分層建築物所有權法律制度的過程中，實際工作中卻 遇到種種法律操作上的難題，譬如：業主大會的議事規則；制訂建築物管理規章； 第二次召集業主大會；分層所有人大會或管理委員會的法律人格；成功召集大會 *民商法博士 1 物業，是指房屋及與相配套的設備、設施和相關場地。 2 業主(或稱不動產所有人) ，是指房屋的所有權人。 1 所需有效票數占大廈總值份額的比例和計算標準；共同儲備基金是否可用作代表 業主進行訴訟；社團銀行帳戶的開立；非業主能否成為管理委員成員；管理委員 會的登記備案制度、法律責任；房屋局對私人物業管理活動的法定權限、職責和 處罰權，等等。這些問題一直困擾着政府、物業管理服務企業、業主、佔有人和 管理委員會。這些問題的產生應歸咎於法律的不清晰規定，導致解讀歧義；法律 的空白和漏洞；法律規範不切實際，增加操作和執行的難度和成本，使人望而卻 步。 對此，社會對修法的訴求日趨強烈、呼聲日益高漲。政府也注意到分層建築 物管理法律制度在施行中存在這樣和那樣的問題，有檢討和修改的必要。但是， 考慮到法律的系統性和完整性，不敢輕易有大動作修改《澳門民法典》第三卷“物 權＂的第二編第五章“分層所有權＂，而是僅對“房屋局的組織及運作＂作修 改，於 2005 年 12 月 9 日制定第24/2005/號行政法規，增加了房屋局對私人物業 管理活動的協助、輔助職能，但是，沒有從根本上解決分層建築物法律制度存在 的法律問題，成效不彰顯而易見。 據知，政府已有意向強化對物業管理區域的監管，也在構想一些舉措，例如， 提高物業管理企業注冊資本；設立保障金和技術主管制度；管理員資格認證制 度；管理委員會登記備案制度；物業管理企業與業主之間物業管理糾紛的仲裁制 度，等等。這些舉措無疑是改善和加強物業管理的重要手段。 近日，傳出喜訊。政府正在檢討澳門現行分層建築物物業管理法律制度，並 將列入法律修改的計劃中。我們樂見其成，拭目以待。對此，筆者建議政府在着 手修法之前必先做足調研工作，尋找理論支撐，確保修法的可行性和科學性；同 時，進行充分的諮詢，挖掘民間的智慧、鼓動居民對修法諮詢的積極參與、集思 廣益，使法律充分反映大部分居民的意志，奠定牢固的民意基礎，使修改的物業 管理法律制度更具認受性。 作為行業的一份子(物業管理專業技術員) ，一直關注澳門的物業管理行業的 健康良性發展，同時作為一名法律人，長期致力於澳門的法律研究，也關注澳門