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政策 解读 3 年开发期，抑制变相囤地行为 ——新版国有土地使用权出让合同解读 核心提示：国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布《国有建设用 地使用权出让合同》示范文本，自 2008年 7月 1日起执行。新合同明确规定了 开工、竣工日期，商品住宅项目原则上开发时间不超过三年。 星彦观点： ① 新版合同是对 2000 年旧版合同和 2006 年补充协议的一个完善，是对 2005年以来相关房地产调控政策落实的一个更具执行性的配套； ② 其中 3 年开发期的限制将对变相囤地行为产生抑制，而配套经济适用 房和廉租房的建设，则表明开发商可能需承担保障性住房建设的更多 责任； ③ 结合其他政策和措施看，行业运行将更“规范化”和“阳光化”，灰 色空间将逐渐被压缩，过度依赖灰色空间的企业将面临挑战。 新合同的新内容 明确规定开发时间原则最长为 3 年 2000 年《国有土地使用权出让合同》规定受 让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合 合同要明确填写建设项目的开工时 同约定的动工开发日期满一年未动工开发的， 间、竣工时间。属于商品住宅项目的， 出让人可以向受让人征收相当于土地使用权 原则上开发时间最长不得超过 3 年。 出让金 20％以下的土地闲置费；满 2 年未动 若受让人未能按照本合同约定日期开 工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权。 竣工建设的，须按一定比例支付违约 金。 2006 年的 《国有土地使用权出让合同补充协 议》示范文本又规定了必须填写峻工日期，但 是这个竣工日期是开发商申请的，开发时间长 短受主观影响很大。补充协议还将闲置概念进 一步细化：“受让人按照《出让合同》第十三 1 政策 解读 条约定日期动工建设，但已开发建设面积占 建设总面积比例不足三分之一或已投资额占 总投资额不足 25％，且未经批准中止开发建 设连续满一年的，也视为土地闲置，出让人 有权向受让人征收土地