未来城城市综合体系统定位.ppt

根据以上模拟指标进行推断： 建筑总面积 ≤2.9301万㎡×6.0=17.5万㎡ （其中不包括地下面积——不计入建筑面积 ） 建筑基底面积 ≤2.9301万㎡×50%=1.465万㎡ （需要考虑红线退位等因素） 根据对项目的综合分析，我们认为， 本项目商业层级可达到3-4层左右 考虑到负一楼整层将引进品牌生活超市（如百佳超市）其经营面积为： 地下部分商业面积=基底面积≈1.465万㎡ A、如果群楼为3F，则项目整体商业面积为： 项目整体商业面积=地下部分商业面积+地上部分商业面积 = 1.465万㎡+ 1.465万㎡/层×3层 = 5.86万㎡ B、如果群楼为4F，则项目整体商业面积为： 项目整体商业面积=地下部分商业面积+地上部分商业面积 = 1.465万㎡+ 1.465万㎡/层×4层 = 7.325万㎡（面积偏大，风险较大） 三明建议：项目群楼部分楼层定为3层，项目整体商业面积为5.86万方（包括负一层面积） 根据以上数据进行分析，我们可以得到： 剩余建筑面积=规划建筑总面积-地上商业建筑面积 =17.5万㎡-4.395万㎡ =13.105万㎡ 市场定位上可以选择“未来国际公寓、SOHO公寓、未来生活购物中心、酒店用品交易博览中心”等多种方式，根据专业市场研究分析判断，三明国际建议： 采用“未来国际公寓、SOHO公寓、未来生活购物中心、酒店用品交易博览中心”多种复合形态定位（具体规划设计可以根据项目用地的排列） 项目建筑指标 计量单位 数值 备注 规划总面积 万平方米 2.9301 总建筑面积 万平方米 ≤20.43 计算容积率建筑面积 万平方米 ≤17.5 不计算容积率建筑面积 万平方米 ≤2.93 两层地下层 商业面积 万平方米 5.86 住宅面积 万平方米 11.64 停车场面积 万平方米 1.465 容积率 ≤6 根据规划要求 绿地率 % ≥30% 根据规划要求 总建筑密度 % ≥50% 根据规划要求 经济指标小结 3、首期成本的模拟 项目总成本主要包括土地成本、前期工程费、基础设施费、建安成本、公共配设施配套费用、开发间接费、管理费用、销售费用、营销费、推广费用，房地产税收等。而其中土地成本、建安成本、总配套费用(前期工程费用、基础设施费、公共设施配套费用、开发间接费)三项约占总成本的80％左右。 4、项目收益部分模拟 负一层收益分析 项目收益来源于销售和招商。根据项目的实际状况，我们认为，本项目的负一楼建议引进百佳超市，可以为项目增加一个强大客户吸引点，可以用大客户带动其他小商家的进驻。所以建议整体招商，不做销售。 4.2 负二层收益分析 负二楼建议整层做项目配套车位，根据市场常规以及产权问题，一般不做销售，按月按年租赁制与临时停车收费结合。由于该项收益很难计算，这里预计400个停车位，按照平均每月500元/位计算。 4.3 商业一楼收益分析 商业一楼，无论是购物中心还是专业市场，街道式的商铺最易唤起大众投资者购铺热潮，所以，根据我们的要求商业一楼整体销售。带租约销售，所以实际工作还将对该铺位商业招商。 根据第六部分价格分析，其销售价格预计可达(待定)元/㎡ 4.4 商业二楼收益分析 商业二楼，在大众投资者心目中其市场价值不及一楼价值的60%，我们将根据开发资金回笼要求，以及开发商对项目利益的要求再做决定。 我们建议采用户外电梯，并通过二楼设置主力百货广场的入口，将人气吸引到项目二楼，基本上可以将二楼的商业价值提升到同比一楼。 4.5 商业二楼收益分析 专业市场一侧，也采用户外电梯的方式，将人流直接导引导二楼，二楼的销售与否将根据市场对二楼的接受程度，以及开发商对资金回笼的要求来决定。这里建议专业市场二楼予以销售。 根据价格分析，其销售价格预计可达(待定)元/㎡ 购物中心百货公司入口部分约2000㎡，预计按照40元/㎡整体打包给百货公司。 购物中心，其它部分（下一部分将对业态进行分析），由于分临出租，预计可按照70元/㎡出租。 4.6 商业三楼收益分析 商业三楼，购物中心部分建议整体报告给百货公司运营。专业市场三楼，考虑到专业市场的商业导引很难上升到三楼，所以我们建议将专业市场三楼做餐饮娱乐等配套性设置。同时三楼也很难吸引大众投资者购买（心理价值也不够），所以我们建议主要予以招商。 购物中心百货公司，预计按照40元/㎡整体打包给百货公司。 专业市场部分，根据多年招商经验，预计可按照60元/㎡出租。 公寓、写字楼复合酒店等