蓟县项目市场调研报告.ppt

蓟 县 项 目市 场 调 研 报 告 调查目的： 目标客户群和营销建议 通过市场调查和科学的统计分析，充分了解蓟县房地产市场供需空间和价格趋势，确定及其对产品和价格的取向，对项目的规划提出建设性建议，实现项目投资效益回报的最大化。 通过对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后期推广提供合理化。 调研内容概要 宏观环境 项目自身情况分析 竞争市场分析 需求市场调查及分析 依据市场需求对本案的建议 宏观环境 蓟县人口及经济状况 宏观政策及规划 蓟县房地产现状 蓟县人口状况 全县现总人口数80.3138万人，其中1978年至1982年全县共出生人口51035人（现婚龄人口）。 　　　　　　　　 ———信息来源：蓟县统计局2004年《统计年鉴》 用地规模将达到30平方公里，其中东至宝塔路、西至津蓟高速、南至南外环、北至府君山以南。继续以旅游业为龙头，发展为中等旅游城市，同时预吸引大量外来人口。 　　　　　　　　　　　　 ———信息来源：计划委员会科长访谈及《蓟县县 城总体规划（2002－2020）》 蓟县经济状况 ---城镇职工人均劳动报酬 ---职业收入分析图 宏观政策及规划 政　策： 工商： 　　要求项目所在地登记设立独立法人机构或子公司。 税务： 　　交纳5.45%的营业税；营业额在10万元以上，交纳33%的所得税。 其他： 　　国土资源局、建委、规划局等办件程序与市内相同，无特殊环节。 　　　　　　　 　 ———信息来源：蓟县行政许可中心 规　划： 蓟县政府土地储备：　　 土地出让计划： 外环线休闲度假组团2000亩土地将分六块出让，性质为住宅，出让时间未定。 津蓟高速附近物流贸易组团400亩土地计划以挂牌形式出让，土地性质未最后确定，公建性项目可能性较大（例如长途客运站、物流中心、商贸等），出让时间未定。 该县原则上不再为集资建房单位批地。 　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　——信息来源：规划和国土资源局 蓟县房地产现状 2003年——2005年蓟县房产市场总供应量： 2003年——2005年蓟县房产市场总销售量： 2006年蓟县商品房市场预计上市量： 项目自身情况分析 　　　　　　　　　　　　　 　　项目SWOT分析 　　项目区位及四至楼盘 　　 项目SWOT分析 　　优势分析 　　劣势分析 　　机会分析 　　威胁分析 S 优势分析： 项目所在地属休闲度假组团内的核心位置，有利于自身价值及品位的提升； 项目地块规整，地势较高，有一定居高临下的景观优势。翠屏山系、翠屏湖系的山水景观将在绝大部分的地块区域内得以体现，迎合了绝大多数客户对景观的需求。 W 劣势分析： 本地块距蓟县中心城的繁华地带有一定距离，生活配套设施相对缺乏，道路交通不便； 本地块地势落差较大，对整体的工程施工及方案设计提出了较高的要求； 本项目入市时间相对较晚，竞争对手较多，品牌竞争力不强。 O 机会分析： 顺驰对地块的前期宣传性导入以及对地块价格整体带动，为我们带来了较大的操作空间和利润空间，提升了区域市场对该地块的认同感； 随着集资建房退出市场，商品房项目将成为市场的主导； 迎宾路的开通，将彻底消除交通、购物不便的屏障。 T 威胁分析： 县城中心区域如阳光小区、乐园公寓的二期工程，以及青山溪语清盘前的部分余房、山倾城后续同类产品的上市等都对本项目构成一定的威胁； 未来蓟县商品房市场供应量与需求量的矛盾； 地块周遍项目对区域市场消费群体的分流； 项目自身情况分析 　　　　　　　　　　　－－项目区位及四至楼盘 竞争市场分析 竞争项目基本情况 竞争项目各案分析 金盾小区 阳光小区 开发商：蓟县建设开发公司；建筑面积15万平方米；2004年全年销售336套，实现合同72元，销售面积33481.13平方米，实现均价2300元，平均面积100平方米。该小区邻近兴华市场、县医院、第三小学、第六小学，交通、购物、就医、就学便利。阳光小区在二手房市场房源供给较少，需求很大。主要由于其地理位置优越，周遍配套齐全，小区主入口开阔、内部环境清新整洁，中心景观设计简单大方，景观规划及外檐色调符合当地人审美标准。 富裕花园 北临燕山西路、南临现状空地、西临东风路、东侧为府君花园住宅区，占地面积6万平方米。 2004年9月