地产公司的上市、金融化的资料.docVIP

地产公司的上市、金融化的资料 前 言 房地产在国外股市上归为金融业，施工企业被归为建筑业，因此房地产企业的宿命就是金融化，金融化的途径有很多种，比如公司上市、运用信托、基金、债券工具等等。特别是国务院的宏观调控政策出台和人民银行、银监会收紧商业银行对房地产企业的贷款权限后，房地产开发企业在不能过度依靠商业银行抵押贷款模式，解决资金瓶颈后，金融创新，是每一个房地产开发企业不得不面临的问题。目前重庆本地开发企业中的龙湖、金科、协信等企业已经在运用信托、基金等金融工具上做出了尝试。也许在合适的时间、合适的地点、选择合适的非银行金融工具，是房地产开发企业要生存和发展不得不做的事。借用国有企业技改的经典语录，技改可能是找死，不技改可能是等死。 也许，在市场和政府要求房地产开发企业洗牌的大背景下，房地产开发企业的金融化和金融创新的努力，面临的就是以前国企技改的困惑。 一、关于上市---地产公司的上市分析 中国大陆1984年第一支股票发行起，资本这一幽灵就开始在地产公司的世界中游荡了。91年上交所的成立，92年深交所的成立，使资本浮出水面。处于诱惑和风险之中，缺乏激励的国有企业领导人在权衡利弊后，上市就成为一些国有地产公司职业经理人经营的全部，一部分国有地产公司职业经理人发家的梦想。而民营企业的资本家一般希望通过控制上市公司，掌握上市企业的运作模式，建立起融资渠道和有效率的融资低成本，以在地产领域获得更大的利润。 无论怎样，九十年代股市的起起落落，使国有和民营地产商人都看到了资本的面目，看到了钱生钱的现实的精彩范例。从1993年开始，国家对房地产企业上市做出了严格的限制，直到2002年才取消了禁令。自房地产企业上市禁令放开以来，作为试点，国有背景的天房发展(600322)、天鸿宝业(600376)、金地集团(600383)已先后在上交所挂牌，重庆城投旗下有渝开发。同时，更多的民营房企迫不及待地选择了买壳上市这一更为快捷的途径。据资料显示，2004年7月，仅在北京就有4家房企通过买壳这一方式进入资本市场，重庆的银都集团也买壳冰熊股份间接上市成功。同时也有许多上市公司进入地产业，比如宝光股份参股天景置业开发学府大道69号，中体产业在重庆的奥林匹克花园等。在国内证券市场发展初期，曾有31家房地产公司在资本市场搏击。随着房地产上市政策的解冻，将有更多的国有背景的房产公司谋求上市。证监会解冻房地产企业上市的限制后，国有房地产企业自身的稳定性成为投资者担忧的问题。 纵观上市的国内房地产公司，很多在没上市时发展得很好，上市反而走了“麦城”。深深房(000029)、深宝安(000009)都不是因为没钱公司经营不下去了，是因为钱太多了，又是国有体制。这些公司上市后资金量和企业的体系、机制、生产模式根本就没有配合在一起，资本市场变成了这些企业的坟墓和领导人洗钱的合法方式。深宝安等房地产公司从股市拿到钱以后盲目投资，项目遍地开花，终于因为收不回投资而走向崩溃。任志强的华远地产被华润集团收购包装成华润置地(HK1109)从香港联交所上市以来，到现在为止拿了40亿现金回来，但由于在生产属性上没有企业机制配合放大，反而出现了一些问题，业务下降了，国内的报表甚至有亏损。 到目前为止，国内的房地产公司在证券市场上也有很少成功的例子。比如深万科(000002)，金地集团(600383)它们在国企改制中适应了市场的转变，建立了成功的企业文化、职业经理人队伍、生产体系，虽然每年的利润并不是很多，但是步伐却很稳健。万科和宝钢作为上市公司有一个共同点，就是在上市公司的可流通股里万科和宝钢的流通市值是不相伯仲的。深沪两地的一千多家上市公司，流通股方面万科是排在前六七位的，但是盈利能力和整个资产宝钢比万科大得多，华润集团作为万科的最大股东持股比例也非常低，王石实际上通过上市，最大限度保证了职业经理人的利益和舞台，当然从融资的绝对金额讲，2003年宏观调控资金比较紧张的情况，万科发的可转债20亿，通知万科两年内完成，两年内万科冻结300亿左右，也可以说充分运用了股市的融资功能。 1998年之后，国内房地产公司鲜有登陆香港股市的。随着房地产业的逐渐回暖，潘石屹的SOHO中国、孙宏斌的顺驰中国、新华远的总裁任志强、郭广昌的上海复地也筹划登陆香港股市。不过只有资产总值达150亿的首创集团分拆地产业务在香港上市成功，不过从融资情况看效果不好，上市成为一种国企改制的战略目标。 　　房地产企业上市后，其自身的稳定性成为投资者最为担忧的问题。北京万通集团主席冯仑认为，与其他行业不同的是，国内房地产业不能连续生产，况且经济周期的波动对房地产影响也非常大，没有稳定的商业租赁收益，这些因素造成房地产不适合证券市场对未来的预期，现在匆忙把房地产和上市嫁接，过分美化了资本运作，也可能是一种企业无形资产和品牌