工程项目管理__项目评估.doc

目 录 一．项目名称 1 二．孝感市房地产市场分析 1 （一）2011年上半年房地产市场的基本情况 1 （二）2011年上半年房地产市场运行特点及情况分析 2 （三）孝感2012年房地产市场走势预测 5 三．项目消费者来源分析 6 1孝感市目前的住房需求状况 6 2住房的公众溯求 7 3结合调查报告可以看出： 8 4市场上可能潜在的客源分析： 8 5客户的消费需求分析 9 四．项目周围环境及其特点分析 10 （一）项目所处位置的环境状况 10 （二）项目建设环境特点分析 13 五．项目规划定位分析 13 （一）总体规划 13 （二）西城新都商住小区的基本布局情况 15 （三）西城新都商住小区主要经济技术指标 16 （四）形态结构规划 16 （五）住宅基本户型 17 六．预计项目的盈利情况 17 （一）土地的取得价 17 （二）房屋建造成本预计 17 （三）预计开盘预售价 17 （四）预计盈利 18 七．附件 住房意向调查表 18 项目名称 西城新都商住小区 孝感市房地产市场分析 2011年上半年孝感市房地产市场运行情况： 2011年上半年，我市房地产开发投资、施工面积、销售面积等指标继续保持持续增长的良好势头，全市和孝感城区商品房销售面积分别达158.4万m2和63.68万m2，同比分别增长了30.7%和7.9%，全市商品房施工面积和孝感城区商品房施工面积分别为313.2万m2和111.3万m2，同比分别增长了47.5%和4.5% （一）2011年上半年房地产市场的基本情况 1、全市房地产开发项目数量稳中有升 全市共有房地产开发项目178个，同比增加36.9%。其中，今年新开工项目56个，上年结转项目122个；在建项目137个，已竣工项目41个。孝感城区共有房地产开发项目87个，同比增加17.6%。其中，今年新开工项目14个，上年结转项目73个（包括未竣工项目52个和上年已竣工但尚处于销售期的项目21个）；在建项目66个，已竣工项目21个。 2、全市房地产开发投资大幅增长 全市共完成房地产开发投资41.97亿元，同比增长112%，其中，孝感城区共完成房地产开发投资16.5亿元，同比增长44.7%。 3、全市商品房施工面积继续增长，竣工面积同比增长较快 全市商品房施工面积313.1万m2，同比增长47.5%；孝感城区商品房施工面积111.3万m2, 同比增长4.5%。6月份当月全市商品房施工面积247.4万m2, 同比增长50.2%，环比增长5.5%；6月份当月孝感城区商品房施工面积77.8万m2, 同比增长0.4%，环比增长9.6%。 全市商品房竣工面积92.9万m2，同比增长94.8%；孝感城区商品房竣工面积44.9万m2，同比增长54.8%。 4、全市商品房销售面积同比继续保持增长，当月销售面积环比下降较多 全市商品房销售面积158.4万m2，同比增长30.7%，其中商品住房的销售面积为148.4万m2，同比增长26.8%；孝感城区商品房销售面积63.68万m2，同比增长7.9%，其中商品住房的销售面积为60.47万m2，同比增长5.4%。 2011年6月份当月，全市商品房销售面积26万m2，同比增长19.8%，环比减少15.2%，其中商品住房的销售面积为23.7万m2，同比增长17.3%，环比减少17.5%；6月份当月孝感城区商品房销售面积6.73万m2，同比减少41.4%，环比减少36.8%，其中商品住房的销售面积为6.55万m2，同比减少41.5%，环比减少34.4%。 5、全市商品房销售额同比大幅增长 全市商品房销售额48.3亿元，同比增长75.8%；孝感城区商品房销售额22.7亿元，同比增长46.3%。全市商品住房销售额43.1亿元，同比增长69%；孝感城区商品住房销售额20.6亿元，同比增长41.3%。 6、全市商品房销售价格同比上涨，环比有升有降 全市商品房销售的平均价格为3048元/m2，同比上涨34.5%。其中，孝感城区商品房销售的平均价格为3564元/m2，同比上涨35.7%。全市商品住房销售的平均价格为2906元/m2，同比上涨33.3%。其中，孝感城区商品住房销售的平均价格为3403元/m2，同比上涨34%。 全市2011年6月份商品房销售当月均价为2772元/m2，同比上涨27%，环比下降10.8%；其中住房当月均价为2820元/m2，同比上涨38.8%，环比下降0.6%，孝感城区2011年6月份商品房销售当月均价为3708元/m2，同比上涨34.6%，环比上涨6%；其中住房当月均价为3554元/m2，同比上涨31.3%，环比上涨7.1%。 7、房地产行业税收同比大幅增长 据市地税部门提供的数据：2011年上半年，孝感市共完成房地产行业税收46801万元（其中契税收入1674