地铁中南文物大楼策划.ppt

最关键的：租约在15年以上，积极争取20年的完全租约。关于中央空调等前期配套的安装等优惠条件必须争取。 我司可提出年整体租金在400万以下时（或前10年），可以以半年一付的形式争取更多优惠折扣。在400万以上时，还是争取以季付为主。 若地铁集团不愿在租金上过多让步，我司可以考虑在后期让渡一定股权收益，以求达成合作条件。 其它经营细节，比如总经理职责、新公司成员组成、薪酬水平及违约赔偿上需另加以考虑和说明。 核心消费群： 中南商圈消费人群；地铁运营带动人流 本项目消费人群初步界定 项目分析 方案测算 小结 区位条件分析 项目条件研究 项目市场分析 项目发展定位 成本测算法 投资策略分析 项目分析 市场分析 投资测算 注： 一、设计费不包括考察等前期费用 二、装修成本立求简洁，仅包含公共区域的装修 三、信息系统建设参照欧亚达等家居市场的信息系统模式 四、总投资约为500万元 Part 4 项目成本测算 Part 4 项目运营收益测算 一、人员成本以20个管理人员每月3000元计算，以后每3年以10%的比例递增。 二、水电成本以每平方每小时照明用电15W，电价1.2元度计算；中央空调每平方米每月3.7元；用水每平方米每月1元计算。以后每3年递增5%. 三、办公、营销、折旧及其它费用依常例处理，其它费用每3年以10%的比例递增。 四、销售经营收益暂以每平方租金差计算，根据经营的年限以5%的比例递增，每三年调增5%。 五、以预计第五年能收回成本。 项目分析 投资原则及设定 区位条件分析 项目条件研究 项目市场分析 项目发展定位 成本测算法 投资策略分析 项目分析 市场分析 投资测算 投资原则及设定 地铁中南站文物大楼项目投资研究报告 湖北中佳投资有限公司 二0一一年八月 研究框架 区位条件分析 项目条件研究 项目市场分析 项目发展定位 成本测算法 投资策略分析 项目分析 市场分析 投资测算 项目区位： 地处武昌中南路核心商圈 位于湖北政治、经济、 教育、文化中心，也是武昌企业总部区所在地。 坐拥44条公交线路，通达武汉三镇 地铁2号线，4号线也将交汇于此，区位优势无可比拟。 武珞路 中南路 中建广场 中南商业大楼 项目 项目区位： 地铁二号线 地铁四号线 交汇换乘站 中南路站 2号线、4号线换乘站—中南路站 地铁就是一条血脉，地铁流到的地区，就是未来这一块最繁茂，客户最集中的地方 ---也是未来城市发展最核心的地方 地铁中南路站文物大楼综合开发项目位于中南一路、中南二路与中南路交汇处的武昌中南路商圈，规划地上建筑七层、地下层二层，与中南路站西出口相接驳，交付时间和地铁二号线通车时间一直，为2012年底。 项目背景： 原文物大楼已拆除 地铁施工如火如荼的进行中… 我司已向地铁集团提交意向类资料 等待地铁集团招标文件出台 项目现状： 项目开发进入投资可行性研究阶段 项目分析 区域环境 区域交通 区域布局 区域配套 区位条件分析 项目条件研究 项目市场分析 项目发展定位 成本测算法 投资策略分析 项目分析 市场分析 投资测算 Part 1 区位条件分析 区域环境篇 中南片区有市内最大的洪山广场，占地10.8万平方米，是周边居民消夏休闲的理想场所；区域内有长春观、宝通禅寺，古朴肃穆，久负盛名；区域内有以洪山宝塔、施洋烈士墓、洪山公园等为主体的洪山风景区，风景宜人；区域周边有东湖、沙湖等市内大型湖泊，水文化丰富。 中南片区占据城市内环线的核心地段，区域内有中南商业大楼、世纪大厦、中建三局、人民银行等多个高中档写字楼，有中南路商业一条街，有中南商业大楼、中南世纪广场等大型购物中心、有家乐福、武商量贩店等大型超市，有小东门大型的建材市场，门类齐全，品种丰富，商业氛围可见一斑。 自然环境： 商业环境： Part 1 区位条件分析 区域交通篇 中北路、中南路贯通南北 长江隧道、沙湖大桥、楚河汉街横亘东西 坐拥44条公交线路，通达武汉三镇 地铁二号线连接汉口常青至武昌鲁巷方向 地铁四号线连接汉阳王家湾至武昌武汉火车站方向 其中心交汇点就是中南路 本项目区域交通条件得天独厚 区域交通——四通八达 \ 除所处环境优越性外，四围出行条件亦十分便利 中南路片区的范围南起武珞路，北到洪山广场，武珞路西起武珞路五巷，东到中南大酒店。该区域的核心部分为武珞路、中南路沿线两侧。中南路商圈是武昌几个重要商圈之一，它占据了武昌主要干道武珞路和中南路，区域内拥有省政府和武汉铁路局等政府和事业单位，是武昌重要的政治、金融、商业中心。 Part 1 区位条件分析 区域布局篇 将成为武昌的金融、证券、文化、商贸、中介 等企业的聚集地，并牵引武昌新的城市发展点 Part 1 区位条件分析 区域配套篇 商