青岛温泉旅游度假区项目策划报告.ppt

* 基于市场环境的熟悉—知己知彼，百战不殆 基于客户资源的掌握—丰厚资源，确保成功 基于媒体运作的成熟—得心应手，游刃有余 基于客户特征的把握—锁定目标，重点突破 基于销售渠道的健全—多种途径，逐行渗透 信立怡高10大优势 * 基于广告推广的组合—低投入，高产出 基于城市文化的理解—高屋建瓴，一览众山小 基于人居文化的洞察—把握客户，精准营销 基于山东项目的操作经验—资源共享，水平联盟 基于公司战略发展的方向—扎根青岛，服务青建 信立怡高10大优势 * 演 示 完 毕！ * 我们的产品应该卖什么价格？ * 项目价格策略 产品质量 虚假经济战略 虚假经济战略 骗取策略 低 优良价值策略 普通策略 高价策略 中 超值策略 高价值策略 溢价策略 高 低 中 高 价格 本项目的价格策略采取：溢价策略，即采取高产品品质、高价格组合的战略，保证项目利润。采用事件营销，使项目形象、口碑、价值、社区成熟度均得到客户认可，在高价格下完成快速销售。 价格策略 * 选取核心区域以及相关区域内具有可比性的竞争项目，并确定评估参数，进行评估参数的合理修正以期确定具有竞争力的市场价格。 备注：院落别墅的可比产品选择竞争项目中的双拼、院落别墅一类的类别墅产品作为评估对象。 1、市场比较法确定基价 定位方法 * 本案独栋、叠拼产品价格系数表 指标 天泰圣罗尼克 海信温泉王朝（联排价格） 本案叠拼 芭东小镇 依泉美庐 本案独栋 项目均价 7600 9000(预计) 12000(预计) 11000 位置 9 8 9 8 8 9 规模 7 9 7 9 8 7 交通 8 8 8 8 8 8 规划 8 9 8 9 9 8 产品 8 8 9 8 8 9 温泉利用 6 9 9 9 9 9 工程质量 8 9 9 8 8 9 配套 9 8 9 9 8 9 园林景观 8 9 8 8 9 8 周边环境 8 8 8 8 8 8 企业品牌 8 9 8 7 8 8 物业管理 8 9 9 7 8 9 比较价格 8080 8825 12367 11222 理论价格 8452.6元／平米 11795元／平米 * 市场比较法产品价格计算说明 1.以本案价格基数为10，通过区域市场上竞争项目的比较做出系数评定， 从而得出初步比较价格。 2.根据各对比项目的可比性，将各对比项目赋予不同的权重值。 以上数据由我司数位专家，根据蓝海战略，针对项目进行打分： * 价格制定 项目对比理论价格 我司市场研究中心别墅市场监控，别墅价格走势 我项目的产品附加值 土地使用性质和使用年限 由以上分析比较可得： 叠拼别墅：8000元／平米 双拼别墅：10000元／平米独栋别墅： 12000元／平米 * 高价格下的高速营销模式 * 主渠道 销售中心 青岛展会 老业主介绍，以客带客 客户资源共享 渠道策略 * 水平战略联盟 1、青建旗下水平战略联盟 2、知名银行国际金融卡联盟 3、中国移动、联通、保险公司VIP客户联动 4、高档轿车4s店联动 渠道策略 * 渠道策略 怡高会——高达5万名的注册会员，可以进行点对点的直接营销 。 信立怡高销售渠道——济南、烟台、潍坊、临沂、泰安、莱芜等遍布山东各地市的销售网络和客户群体，是山东省内客户拓展的重点。 * 突破性营销 行动组合：10大客户必杀 青岛各商会成员 必杀 该片区其余同类产品的客户　　　 必杀 私营企业老板 必杀 物流企业主　　　　　　　　　 必杀 外贸企业主 必杀 移动、联通、保险公司VIP会员 必杀 高档轿车4s店VIP会员 必杀 大、中企业管理人员 　　　　　　 必杀 高级公务员　　　　　　　　 　必杀 投资客/金融客 必杀 * 08年总体推广策略 先造势 青建品牌宣传、借助温泉区域炒作，为项目造势。 后做事 产品创新，领先市场；展示先行，营造社区成熟生活氛围，做实事打动客户。 再引市 高调入市,抢占市场空白。 * 广告思考 同样的诉求,不一样的通路和表现 概念主题 卖生